Daň z pronájmu nemovitosti v roce 2026: Kompletní průvodce daněním výnosů

Vlastníte byt nebo dům a přivyděláváte si jeho pronájmem? Pak vás jistě zajímá, kolik z toho reálně zůstane ve vaší kapse po odvodu státu. V roce 2026 se pravidla pro daň z pronájmu příliš nezměnila, ale stále existuje spousta detailů, kde mohou majitelé udělat chybu. Nejde jen o samotnou daň z příjmu, ale také o to, jak správně rozlišit nájemné od úhrad za služby, nebo kdy je výhodnější uplatnit skutečné náklady místo paušálu. Pojďme si to rozebrat krok za krokem, abyste zbytečně nepřepłaceli.

Kdo platí daň z pronájmu?

Zde musíme hned vyvrátit častý mýtus. Daňovou povinnost má vždy vlastník nemovitosti, bez ohledu na to, zda v ní bydlí sám, nebo ji pronajímá. Nájemní vztah tuto povinnost na nájemce nepřenáší. Pokud jste daňový rezident České republiky, vaše příjmy z nájmu se započítávají do celkového základu daně podle § 9 zákona o daních z příjmů fyzických osob. To znamená, že příjem z pronájmu nesčítáte pouze k sobě samému, ale k ostatním příjmům (například ze zaměstnání). A právě zde vzniká první past - pokud váš celkový roční základ překročí stanovený limit, část nad limit podléhá vyšší sazbě daně.

Sazby daně v roce 2026: Kdy platíte 15 % a kdy 23 %?

Český daňový systém je dvoustupňový. Pro rok 2026 (vztahující se k příjmům roku 2025) platí následující hranice:

• Základní sazba 15 %: Uplatňuje se na daňový základ do výše 1 676 052 Kč.
• Škálovatá sazba 23 %: Tato sazba se aplikuje na část daňového základu, která přesáhne uvedenou hranici.

Představte si, že máte příjem ze zaměstnání 800 000 Kč a z pronájmu dalších 400 000 Kč. Celkový hrubý příjem je 1 200 000 Kč. Protože tento součet nedosahuje hranice pro druhou pásmo, zaplatíte z čistého základu pouze 15 %. Ale pokud byste měli příjem ze zaměstnání 1 500 000 Kč a z nájmu 300 000 Kč, váš celkový základ by byl 1 800 000 Kč. Část nad 1 676 052 Kč by byla zdaněna sazbou 23 %. Je tedy klíčové sledovat svůj celkový finanční tok, ne jen ten z nájmu.

Jak určit čistý příjem z nájmu?

Nemusíte danit celou částku, kterou vám nájemce pošle na účet. Daňovým příjmem je pouze samotné nájemné, nikoliv zálohy na energie a vodu, pokud tyto služby řádně vyúčtováváte. Pokud máte ve smlouvě uvedeno, že nájemce hradí zálohy na energie a vy mu jednou ročně provedete vyúčtování (vrácení přeplatku nebo doplatek), pak se daňově řeší pouze částka označená jako "nájemné". Zálohy jsou považovány za průtok peněz, který vám nepatří.

Pozor ale na paušální platby za energie. Pokud máte ve smlouvě sjednáno, že nájemce platí fixní částku za energie a vy žádné vyúčtování neděláte (nebo přeplatek necháváte sobě), pak je tato částka daňovým příjmem i vy. Proto doporučuji mít ve smlouvě jasno oddělené položky: "Nájemné" a "Zálohy na služby".

Výdaje: Paušál nebo skutečné náklady?

Máte dvě možnosti, jak snížit svůj daňový základ. Tu jednodušší zvolí většina drobných pronajímatelů, tu složitější ti, kteří mají vysoké náklady spojené s financováním nebo opravami.

Při paušálu si nic nemusíte dokládat. Z příjmů odečtete rovnou 30 % a zbytek zdani. Limit 600 000 Kč pro paušál znamená, že pokud máte příjem z nájmu vyšší než 2 miliony korun, paušál už vám tak moc nepomůže, protože maximální odečet zůstává stejný. V takovém případě se často vyplatí přejít na skutečné náklady.

Danění úroků z hypotéky

Uplatnění úroků z úvěru na pořízení nemovitosti je jedním z nejvýhodnějších nástrojů pro snížení daně, ale pozor na datum pořízení. Pravidla se změnila v roce 2021:

• Nemovitosti pořízené do konce roku 2020: Lze uplatnit odpočet úroků až do výše 300 000 Kč ročně.
• Nemovitosti pořízené od roku 2021: Tento limit byl snížen na 150 000 Kč ročně.

Tento odpočet se provádí přímo ze základu daně před aplikací sazeb. Pokud tedy máte hypotéku a splácíte úroky, které spadají do tohoto limitu, významně tím snížíte částku, kterou musíte zdanit. Nezapomeňte, že jde pouze o úroky, ne o splátku jistiny.

Daň z nemovitých věcí vs. Daň z příjmu z nájmu

Nesmíte si zaměňovat dvě různé daně. Jedna je daň z příjmu z nájmu (o které jsme mluvili výše), druhá je daň z nemovitých věcí. Ta se platí bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímáte, nebo v ní bydlíte. V roce 2026 je dobrá zpráva pro majitele - inflační koeficient je stanoven na hodnotu 1,0. To znamená, že daň z nemovitostí automaticky neroste kvůli inflaci. Výše daně zůstává stejná jako loni, pokud nedošlo ke změně rozhodných údajů (např. zvětšení plochy).

Daň z nemovitostí se vyměřuje na celý kalendářní rok podle stavu k 1. lednu. Přiznání k této dani se podává pouze tehdy, pokud došlo ke změně (nová stavba, prodej části, změna využití). Pokud se nic nezměnilo, finanční úřad vám ji vyměří automaticky a vy ji zaplatíte na základě zaslané platební poukázky nebo informací v datové schránce. Termín pro případné podání přiznání je konec ledna.

Slevy na dani: Jak snížit finální částku?

Po výpočtu daně z příjmu (15 % nebo 23 %) můžete výslednou částku ještě snížit o slevy na dani. Nejčastěji uplatňovanou je základní sleva na poplatníka, která činí 30 840 Kč ročně. Tuto slevu dostane každý, kdo nemá nulový daňový základ. Pokud jste student, důchodce, invalidní nebo máte děti, můžete uplatnit další slevy.

Je důležité si uvědomit, že slevy se odečítají od již vypočtené daně, nikoliv od základu. Pokud je vaše daň nižší než sleva, dostanete rozdíl zpět (pokud nemáte jiné příjmy, které by daň "spotřebovaly"). U pronajímatele s malým příjmem z nájmu může být daň zcela nulová díky kombinaci paušálních výdajů a slevy na poplatníka.

Co když jsem daň nezaplatil nebo přehlédl?

Pokud vám finanční úřad doměří daň zpětně, připravte se na sankce. Kromě doměřené daně zaplatíte úrok z prodlení a penále. Úrok z prodlení odpovídá repo sazbě ČNB zvýšené o 8 procentních bodů a běží od dne, kdy měla být daň původně splatná. Penále činí 20 % z doměřené částky. Při kontrole úřad často používá srovnatelné ceny v lokalitě, pokud nemáte řádné podklady o skutečných příjmech. Proto je klíčové vést si evidenci příjmů a výdajů, i když uplatňujete paušál.

Praktický příklad výpočtu

Pojďme si to ukázat na číslech. Pan Novák bydlí v Uherském Hradišti a pronajímá byt. Za rok 2025 vybral na nájmu 120 000 Kč. Energie vyúčtovává, takže těchto 120 000 Kč je čistý příjem z nájmu. Nemá hypotéku, takže uplatní paušální výdaje.

1. Příjem: 120 000 Kč
2. Paušální výdaje (30 %): 36 000 Kč
3. Čistý základ daně: 84 000 Kč
4. Daň před slevami (15 %): 12 600 Kč
5. Sleva na poplatníka: 30 840 Kč
6. Výsledná daň: 0 Kč (protože sleva je vyšší než vypočtená daň)

V tomto případě pan Novák nezaplatí žádnou daň z příjmu z nájmu. Musí ovšem zaplatit daň z nemovitosti (pokud není osvobozena) a podat přiznání k dani z příjmů, pokud nemá jiné příjmy, které by daň pokryly automaticky přes srážku u zaměstnavatele. Pokud má zaměstnání, zaměstnavatel slevu uplatní tam a on si musí hlídat, aby se mu sleva neuplatnila dvakrát.

Závěrečné tipy pro rok 2026

Nezapomínejte, že administrativa kolem pronájmu se může zdát nudná, ale chyby v ní stojí peníze. Vždy mějte smlouvu písemnou, ideálně s jasným rozdělením nájemného a služeb. Uschovávejte si potvrzení o platbách a faktury za opravy, pokud plánujete přechod na skutečné náklady. A hlavně - kontrolujte si své celkové příjmy. Pokud se blížíte hranici pro druhou daňovou pásmo, promyslete si, zda se nevyplatí nějaké náklady (např. předplacené pojistky, opravy) provést právě teď, abyste snížili základ daně.