Kdy staging domu nedává smysl: výjimky a lepší alternativy

Staging domu je běžná praxe - připravíte interiér, přidáte nábytek, odstraníte osobní věci, vytvoříte působivý vzhled. Cíl je jasný: domov vypadá atraktivněji, kupující si ho lépe představí, a prodá se rychleji a za vyšší cenu. Ale co když staging nejen že nepomůže, ale dokonce škodí? V některých případech je to jako krýt špatný nábytek kobercem - vypadá to hezky, ale pod ním je jen prázdná půda.

Staging není vždycky řešení - když je to zbytečné

Představte si dům v oblasti, kde je poptávka po nemovitostech nízká. Nebo domov, který má závažné technické problémy - špatná izolace, poškozená střecha, neúčinné topení. Když kupující vidí, že domov potřebuje 500 000 Kč na opravy, žádný staging nepřesvědčí, že je to „skryté poklady“. V takovém případě je staging jen ztrátou času a peněz. Nezvýší to hodnotu - jen odloží nevyhnutelnou pravdu.

Podobně to platí pro domy, které jsou výrazně přepracované. Například starý dům s původními parquetovými podlahami, kovovými okny nebo ručně vytvořenými stropními trámy. Tyto prvky mají historickou a estetickou hodnotu. Když je staging přidává moderní nábytek a neutrální barvy, zničíte unikátní charakter. Kupující, kteří hledají autenticitu, se od toho odvrátí. Staging tady nezlepšuje - zneužívá.

Ještě horší je situace, kdy domov patří rodině, která ho ještě obývá, ale už chce prodat. Pokud je v domě příliš mnoho osobních věcí - fotografie, hračky, knihy, nábytek s emocionální vazbou - staging je nemožný. Necháte-li všechno, vypadá to chaoticky. Zrušíte-li všechno, rodina ztrácí domov. V takovém případě je staging nejen nepraktický - je lidsky nespravedlivý.

Staging nezvládne některé typy nemovitostí

Některé nemovitosti prostě nejsou pro staging navržené. Představte si malý byt v panelovém domě s nízkými stropy, tmavými okny a špatným osvětlením. Když ho staging připravíte, přidáte světlé záclony, pohodlné gauče a několik rostlin - vypadá to hezky na fotce. Ale když kupující přijede na prohlídku, zjistí, že světlo tam není, prostor je úzký a všechno to, co bylo na fotce, se tam nevejde. To vede k rozčilení, zklamání a ztrátě důvěry.

Podobně to platí pro domy na venkově - staré chalupy, stodoly přestavěné na byty, domy s velkými zahradami, které nejsou údržbou. Staging těchto objektů je náročný a často neúčinný. Kupující, kteří hledají venkovský dům, nechtějí „vystavený“ dům. Chtějí autenticitu, trochu zanedbání, přirozenost. Když ho přeměníte na showroom, odstraníte jeho duši.

Staging také nemá smysl u nemovitostí, které jsou výrazně pod tržní cenou. Pokud je dům prodáván za 30 % nižší cenu kvůli jeho stavu, pak staging není potřeba. Kupující přichází přesně proto, že ví, že to bude práce. Stačí, když je dům čistý, bez nečistot a bez nebezpečí. Přidávat nábytek, který bude muset odstranit, je jen zbytečná nákladnost.

Alternativy k stagingu - co dělat místo toho

Když staging nedává smysl, není to konec. Existují lepší cesty. První a nejjednodušší: čistota a světlo. Udělejte dům čistý, odstraňte nepotřebné věci, otevřete záclony, zapněte všechny světla. To stojí pár hodin práce a pár stovek korun, ale má větší dopad než 10 000 Kč na staging.

Druhá alternativa: fotografie s realistickým zpracováním. Nechte fotografka pořídit skutečné snímky domu - bez přidávání nábytku, ale s dobrou kvalitou světla a úhlu. Pokud je dům opravdu špatný, nenechte ho fotit ve tmě. Použijte HDR techniku, která zvýrazní světlo i detaily. Na webu se pak přidá popisek: „Dům v původním stavu - ideální pro investora nebo vlastníka, který chce dělat vlastní úpravy.“ Tím přitáhnete správné kupující - ty, kteří hledají příležitost, ne dokonalost.

Třetí možnost: ukázat potenciál. Pokud máte starý dům s velkým pozemkem, nevkládejte do něj moderní gauč. Namísto toho vytvořte jednoduchou prezentaci: „Tento dům má 120 m² podlahové plochy, 800 m² zahrady, možnost přístavby. Zde je plán, jak by mohl vypadat po rekonstrukci.“ Přidejte jednoduchý návrh - může být i ručně nakreslený. Lidé si to představí sami, pokud dostanou jasný obraz.

Pro domy v oblastech s nízkou poptávkou je nejúčinnější alternativa: zaměřit se na prodejní text. Napište příběh domu. Co bylo v něm? Kdo ho postavil? Proč je zde taková zahrada? Co se dělo v kuchyni? Lidé kupují příběhy, ne jen plochy. Pokud dům má historii, využijte ji. Napište o něm jako o domě, který čeká na novou rodinu - ne na nový nábytek.

Když staging škodí - příklady z praxe

V Brně byl prodán dům v oblasti Žabovřesky. Byl to starý dům z roku 1920 s původními dřevěnými dveřmi, kamennými podlahami a vysokými stropy. Stagingová agentura ho připravila s moderními bílými gauči, černými lampami a neutrálními stěnami. Fotografie vypadaly skvěle. Ale když přišli kupující, byli zklamání. „Tohle není ten dům, který jsem viděl na fotce,“ řekl jeden. „Tohle je nějaký showroom. Já hledám dům s charakterem.“ Dům zůstal na trhu 8 měsíců. Když ho vlastník odstranil staging a nechal původní prvky, prodal se za 15 % vyšší cenu za 3 týdny.

Druhý příklad: dům na venkově u Třebíče. Měl 150 m², ale byl v špatném stavu - prasklé stěny, znečištěný sklep. Stagingová firma ho připravila s nábytkem z IKEA a vytvořila „kuchyňský prostor“ z přepravek. Fotografie byly vysoké kvality. Ale kupující, kteří se zajímali o venkovský dům, viděli v těchto snímcích „nepřirozený“ dům. Když byl dům znovu fotografován v původním stavu - s rozbitými dlaždicemi, starým krbem a zahradou plnou plevelu - objevil se kupující, který hledal příležitost na rekonstrukci. Prodal se za 1,2 milionu Kč - o 20 % výše než původní nabídka s stagingem.

Co dělat, když nevíte, jestli staging má smysl

Nejlepší způsob, jak rozhodnout: zeptejte se kupujícího. Napište krátkou otázku na prodejní stránku: „Co pro vás znamená dokonalý dům?“ Nebo požádejte realtora, aby se zeptal na první prohlídku: „Co byste v tomto domě nejraději změnil?“ Pokud odpověď zní: „Zrušil bych všechno a začal znovu“, pak staging není potřeba. Pokud odpověď zní: „Chtěl bych, aby to vypadalo domácí“, pak staging může pomoci.

Podívejte se na trh. Kolik domů v okolí bylo prodáno za posledních 6 měsíců? Jak vypadaly? Byly stagingované? Nebo byly prodány v původním stavu? Pokud většina domů byla prodána bez stagingu, pak vaše nemovitost může být stejná.

Použijte jednoduché kritérium: Je dům v dobrém technickém stavu? Je v něm dost světla? Je čistý? Pokud ano - staging může pomoci. Pokud ne - nechte ho, jak je. Změňte jen to, co je nutné.

Závěr: Staging není magie - je nástroj

Staging není zázrak. Není to záruka, že se dům prodá. Je to nástroj - a jako každý nástroj, funguje jen v správném kontextu. Když je dům v dobrém stavu, ale vypadá chladně nebo příliš osobně - staging pomůže. Když je dům špatný, příliš starý nebo v nevhodné oblasti - staging jen zdržuje.

Nechte domov být tím, čím je. Pokud má charakter - nechte ho mít. Pokud má potenciál - ukážte ho. Pokud je v špatném stavu - buďte upřímní. Kupující chtějí pravdu. Ne dokonalost. Pravdu.