Zvažujete prodej bytu nebo domu a děsí vás představa, kolik peněz skončí v kapsách makléře? Nebo jste naopak kupující a nechápete, proč je cena nemovitosti navýšena o několik set tisíc korun "jen" za služby? V roce 2026 se situace na českém realitním trhu stabilizovala, ale provize stále zůstává jedním z nejdiskutovanějších témat. Není to jen o procentech - je to o tom, co přesně dostanete za své peníze a jak se vyhnout skrytým nákladům.
Co je vlastně provize realitní kanceláře?
Provize realitní kanceláře je smluvně sjednaná odměna za zprostředkování obchodu. Zjednodušeně řečeno, platíte ji za to, že někdo najde kupce, dohlédne na právní stránku transakce a převezme vám starosti s administrativou. V České republice neexistuje žádný zákonem daný strop, který by tuto částku pevně určoval. Je to čistě tržní záležitost, což znamená, že ceny mohou být v různých regionech i mezi jednotlivými makléři poměrně rozdílné. Přesto existují silné konvence, podle kterých se trh řídí.
Standardní sazby pro prodej v roce 2026
Když se podíváme na aktuální data z portálů jako Srovnani-makleru.cz nebo Realfree.cz, vidíme jasný vzorec. Pro běžné nemovitosti (byty a domy) se standardní provize pohybuje v rozmezí 3 % až 5 % z kupní ceny bez DPH. Horní hranice tohoto pásma se posouvá k 6 %, ale ta se objevuje spíše u velmi levných nemovitostí, kde makléři chrání svůj čas fixními minimy, nebo u extrémně složitých případů.
Je důležité si uvědomit, že tato čísla jsou pouze orientační. Realita je často taková, že čím dražší nemovitost prodáváte, tím nižší procento zaplatíte. Makléři vědí, že u bytu za 15 milionů korun je i 3 % obrovská částka (450 000 Kč), takže jsou ochotnější slevit. Naopak u garsonky za 1,5 milionu korun se může zdát 4 % málo, a proto se často používají minimální částky.
Jak se provize liší podle ceny nemovitosti
Není fér porovnávat procenta napříč všemi cenovými kategoriemi. Trh se přirozeně diferencuje. Podívejte se na tuto tabulku, která shrnuje běžnou praxi u větších realitních sítí a nezávislých makléřů v ČR:
| Hodnota nemovitosti | Typická provize (%) | Poznámka / Minimální částka |
|---|---|---|
| Do 1 000 000 Kč | 5-6 % | Často fixní minimum 50 000-80 000 Kč |
| 1 000 000 - 3 000 000 Kč | 4-5 % | Nejčastější kategorie pro startovací byty |
| 3 000 000 - 6 000 000 Kč | 3-4 % | Běžný standard pro rodinné byty |
| 6 000 000 - 10 000 000 Kč | 3 % | Většina velkých sítí zde nabízí pevné 3 % |
| Nad 10 000 000 Kč | 2-3 % | Předmětem intenzivního vyjednávání |
Vidíte ten trend? U levných nemovitostí efektivní sazba roste kvůli nutnosti pokrýt fixní náklady makléře (fotografie, inzeráty, energie). U drahých nemovitostí zase makléři slevují, aby neztratili zakázku, protože absolutní částka provize je pro ně stále velmi atraktivní.
A co DPH? Nezapomínejte na daň z přidané hodnoty
Tady často dochází k nedorozuměním. Pokud váš makléř je plátcem DPH (což většina seriózních firem ano), musíte k sjednané provizi připočíst 21 %. To znamená, že pokud máte smluvenou provizi 4 %, reálně zaplatíte 4,84 % z kupní ceny. Pokud je provize 5 %, celková zátěž dosahuje téměř 6 %.
Některé menší živnostenské kanceláře mohou být neplátci DPH, pokud jejich obrat nedosáhne limitu. V takovém případě platíte pouze sjednané procento. Při výběru makléře se vždy ptejte: "Je tato částka včetně nebo bez DPH?" Rozdíl při prodeji bytu za 4 miliony může být klidně 80 000 korun.
Provize u pronájmu: Jedno měsíční nájemné
Pronájem funguje na jiném principu než prodej. Zde se nepočítá procento z ročního příjmu, ale obvykle se platí ekvivalent jednoho měsíčního nájmu. Takže pokud byt pronajímáte za 15 000 Kč, provize makléři bude 15 000 Kč bez DPH. V některých případech, zejména u komerčních prostor nebo velmi lukrativních bytů v Praze, se může objevit požadavek na dvě měsíční nájemná, ale v roce 2026 je jeden měsíc stále dominantním standardem.
U pronájmů je také častější, že provizi hradí majitel nemovitosti, protože on je ten, kdo službu hledání nájemníka objednává. Kupující/nájemník pak obvykle žádné poplatky makléři neplatí, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak.
Kdo provizi platí? Prodávající vs. Kupující
Ve většině případů v ČR platí provizi prodávající. Je to logické - makléř pracuje primárně pro toho, kdo chce nemovitost prodat, a jeho cílem je získat co nejlepší cenu a rychlý prodej. Tato provize je pak často "zahrnuta" v nabídkové ceně nemovitosti. Kupující tedy neposílá makléři samostatný převod, ale effectively ji zaplatí v rámci celkové ceny bytu.
Existují však výjimky. Někdy si makléře najímá kupující jako tzv. "buyers agent", aby mu pomohl s vyjednáváním a kontrolou právních dokumentů. To je v Česku méně časté než v USA, ale postupně se tento model šíří, zejména u luxusních nemovitostí nebo cizinců, kteří potřebují průvodce. V takovém případě platí provizi kupující přímo makléři.
Právní rámec: Zákon o realitním zprostředkování
Od roku 2020 platí v Česku zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Ten sice neurčuje výši provize, ale nastavil důležitá pravidla. Například stanovil, že provize je splatná až dnem uzavření kupní smlouvy. To je dobrá pojistka pro klienta - nemusíte platit dopředu za něco, co se nakonec neuskuteční.
Zákon také chrání spotřebitele tím, že omezuje možnost účtovat zálohy na provizi. Pokud jste fyzická osoba (spotřebitel), makléř si nemůže nárokovat více než dvě třetiny ujednané provize jako zálohu před podpisem hlavní smlouvy. Vždy si pečlivě přečtěte smlouvu o zprostředkování, než ji podepíšete. Hledejte tam jasné definice toho, co makléř musí udělat, abyste mu museli zaplatit.
Tipy, jak ušetřit na provizi
Musíte akceptovat sazbou, kterou vám nabídne první makléř? Rozhodně ne. Provize je obchodní podmínka, a jako každá jiná se dá vyjednávat. Zde je pár osvědčených strategií:
- Sbírejte nabídky: Oslovte tři různé makléře. Porovnejte jejich přístup, marketingový plán a požadovanou provizi. Konkurence hraje ve váš prospěch.
- Žádejte detailní rozpis služeb: Za 5 % by měl makléř zajistit profesionální focení, video prohlídku, home staging, právní servis a bezpečnou úschovu peněz. Pokud vám slibují "jen vyvěšení na web", žádejte nižší sazbu (např. 2-3 %).
- Vyjednávejte u vyšších cen: Pokud prodáváte nemovitost za více než 5 milionů, argumentujte tím, že makléřský servis stojí stejně práce bez ohledu na cenu. Nabídněte 3 % místo 4 %.
- Exkluzivita za nižší sazbu: Pokud jste ochotni dát makléři exkluzivitu na delší dobu (např. 6 měsíců), můžete často získat lepší sazbu než při otevřeném zadání, kde soutěží více kanceláří.
Časté chyby, kterým se vyhnout
Největší chybou je soustředit se pouze na procento a ignorovat kvalitu služby. Levný makléř, který nedělá kvalitní marketing a nezvládne právní stránku, vás může stát mnohem víc - buď prodloužením prodeje, nebo zbytečnými soudními spory. Na druhou stranu, neplaťte za "velké jméno" franšízy, pokud vám nenabízí reálnou přidanou hodnotu oproti lokálnímu expertovi.
Dále si hlídejte termín "úspěch". Ve smlouvě musí být jasně definováno, kdy vzniká nárok na provizi. Obvykle je to okamžik, kdy je podepsána kupní smlouva a vložena do katastru nemovitostí. Vyhněte se smlouvám, které vyžadují platbu již za samotné "předvedení kupce", pokud k prodeji nedojde.
Frequently Asked Questions
Je provize realitního makléře povinná?
Ano, pokud využijete služeb realitní kanceláře, je provize smluvně závazná. Nemůžete ji jednostranně odmítnout po úspěšném prodeji, pokud byla řádně sjednána ve smlouvě o zprostředkování. Bez makléře provizi neplatíte, ale musíte si vše zařídit sami.
Platí se provize z kupní ceny nebo z nabídkové ceny?
V drtivé většině případů se provize počítá z skutečné kupní ceny, která je uvedena v kupní smlouvě. Pokud tedy jednáním slevíte z původní nabídkové ceny, provize se snižuje úměrně výsledné částce. Vždy si toto ověřte ve smlouvě.
Mohu vyjednávat o výši provize?
Rozhodně ano. Výše provize není regulována státem. Makléři mají určitou flexibilitu, zejména u dražších nemovitostí nebo pokud nabízíte dlouhodobou exkluzivitu. Průměrná sleva při vyjednávání se pohybuje kolem 0,5-1 procentního bodu.
Kdo platí provizi u hypotéky?
To nemá s hypotékou přímo souvislost. Provizi makléři platí strana, která s ním uzavřela smlouvu o zprostředkování. Nejčastěji je to prodávající. Banka si účtuje vlastní poplatky za zpracování úvěru, které jsou oddělené od realitní provize.
Jak poznám, že je provize přiměřená?
Porovnejte nabízené služby s tržním průměrem. Za 3-5 % + DPH byste měli očekávat komplexní servis včetně marketingu, fotek, právního dozoru a asistence s katastrem. Pokud makléř nabízí pouze "správu inzerátu", sazba by měla být nižší (např. 1-2 %).
Napsal Klára Holubová
Vše od autora: Klára Holubová