Revizní a kontrolní zprávy k nemovitosti: Co musíte předat při prodeji

Prodáváte byt nebo dům a nejste si jistí, co všechno musíte kupujícímu předat? Mnoho lidí si myslí, že stačí podepsat smlouvu a předat klíče. Ale to je jen začátek. Pokud necháte kupujícího v nejistotě, může vás to stát víc než jen čas - může vás to stát peníze, soudní procesy nebo alespoň ztrátu důvěry. A jedním z nejčastějších zdrojů sporů je právě revizní a kontrolní zpráva.

Co je revizní zpráva a proč ji vůbec máte?

Revizní zpráva je dokument, který potvrzuje, že elektroinstalace, plynové zařízení nebo spalinová cesta jsou v souladu s bezpečnostními normami. Nejde o dobrovolný doplněk - jde o důkaz, že systémy fungují bezpečně. Kdo to dělá? Certifikovaný revizní technik. Ten přijede, zkontroluje všechny body podle normy ČSN 33 1500 (pro elektroinstalace) nebo ČSN 33 2000-6 ed. 2 (pro plynové systémy), a vydá zprávu s datumem platnosti.

Co se stane, když ji nemáte? Pokud jste provedli úpravy v elektroinstalaci - například vyměnili rozváděč, připojili nový elektrický kotel nebo zvětšili výkon zásuvek - bez revizní zprávy vám dodavatel elektřiny nevydá nový elektroměr. To znamená: nemůžete elektřinu používat. A to je problém, který se projeví hned po prodeji, kdy nový vlastník zjistí, že mu zásuvky nefungují.

Povinnost předání: Co zákony opravdu vyžadují?

Ne, zákon vám neříká, že musíte předat revizní zprávu při každém prodeji. Ale je tu něco důležitějšího: právní povinnost předat nemovitost ve stavu způsobilém k užívání. To znamená, že pokud vědíte, že elektroinstalace má problém, a neřeknete to kupujícímu, můžete být za to odpovědní. A to i po pěti letech.

Co je povinné? Tři věci:

1. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) - to je zákon. Bez něj nemůžete prodat byt ani dům. Pokud ho nemáte, může vás to stát až 100 000 Kč, pokud jste fyzická osoba. Pokud jste právnická, sankce může být až 200 000 Kč. PENB je jednoduchý: stačí nechat ho vypracovat certifikovaným energetickým specialistou. Trvá to 1-3 dny.
2. Dokumentace skutečného provedení stavby - pokud prodáváte dům jako celek (ne jen byt), musíte předat všechny plány, schválení a technické dokumenty, které jste dostali při výstavbě. To platí podle § 125 odst. 1 zákona o územním plánování.
3. Daňové přiznání - podle § 13a zákona o dani z nemovitých věcí musíte podat přiznání do 31. ledna následujícího roku po prodeji. To je povinnost, kterou mnozí přehlížejí - a pak dostanou návrh na doplnění daně.

Proč revizní zprávu předávat, když to zákon nevyžaduje?

Protože je to nejlepší ochrana pro vás.

Představte si: Koupil jste dům, vše vypadalo v pořádku. Po šesti měsících vám vyběhla elektroinstalace. Přijde technik, zkontroluje to - a řekne: „Tady je špatně připojený vodič, tohle bylo už dříve nebezpečné.“ Když máte revizní zprávu, která byla vyhotovena před prodejem, můžete říct: „Všechno bylo v pořádku, když jsem to prodával.“ Ale když nemáte žádný dokument, může kupující říct: „Vy jste mi to předal ve špatném stavu.“ A soud většinou věří tomu, kdo má důkaz.

Bez revizní zprávy může pojišťovna odmítnout výplatu, pokud dojde k požáru nebo zkratu. A když se poškodí sousedův byt? Kupující vás bude žalovat. A vy budete muset dokazovat, že jste nevěděli. A to je těžké.

Revizní zpráva není jen papír. Je to právní krytí. Když ji předáte, říkáte: „Vím, co prodávám. A toto je v pořádku.“

Co všechno může být zahrnuto v revizních a kontrolních zprávách?

Není jedna zpráva pro všechno. Každý systém má svou revizi:

• Elektroinstalace - každých 5 let v bytových domech, každých 3 roky v kancelářích nebo veřejných prostorách. Zahrnuje rozváděče, vodiče, zásuvky, jističe, zemnění.
• Plynové zařízení - pokud máte plynový kotel, varnou desku nebo zásobník, musí být kontrolováno každé 2 roky. Revizní technik zkontroluje těsnosti, výfuk, tlak, ventil.
• Spalinové cesty - pokud máte kotel na pelety, dřevo nebo uhlí, musí být čistěná a kontrolována každý rok. Zpráva potvrzuje, že kouř nevybíhá do bytu.
• Vodovod a kanalizace - není to revize podle normy, ale doporučuje se před prodejem. Zkontroluje se tlak, těsnosti, stárnutí potrubí, zda nekape.

Když kupující vidí všechny tyto zprávy, ví, že nemusí hned po přestěhování volat technika. Ví, že nemusí zaplatit 30 000 Kč za novou elektroinstalaci. A to je hodnota.

Co se stane, když jste nevydali revizní zprávu?

Představte si tři scénáře:

1. Nečekaná závada - po měsíci se vám v bytě vypne celý proud. Kupující zavolá elektrikáře, ten zjistí, že vodiče jsou přepálené. Kupující vás obviní, že jste skryli vadu. Bez revizní zprávy nemáte důkaz, že vše bylo v pořádku.
2. Odmitnutí pojištění - požár v bytě. Pojišťovna přijde, prohlédne dokumenty - a řekne: „Nemáte revizní zprávu. Zodpovědnost je na vás.“
3. Soudní spor - kupující vás žaluje za „neúplné plnění smlouvy“. Soud si přečte zákony - a řekne: „Prodávající měl povinnost informovat o skutečném stavu. Nevydával jste zprávy. To je zanedbání.“

Ve všech třech případech jste na straně, která musí dokazovat. A to je nevýhoda.

Kdo vypracovává revizní zprávy a kolik to stojí?

Revizní zprávu vypracuje jen certifikovaný revizní technik. Nemůže to dělat elektrikář, který vám vyměnil zásuvku. Musí to být někdo, kdo má státní pověření. Najdete ho na stránkách Českého svazu revizních techniků nebo na portálu revize.cz.

Ceny se liší podle velikosti objektu a počtu systémů:

• Revize elektroinstalace bytu: 800-1 500 Kč
• Revize plynového zařízení: 1 200-2 000 Kč
• Revize spalinové cesty: 600-1 000 Kč
• Revize vodovodního systému: 1 000-1 800 Kč

U celého domu to může být 5 000-8 000 Kč. To je výdaj, který se vyplatí. Většina lidí si to nechá udělat před prodejem, protože to zvyšuje hodnotu nemovitosti. Kupující je ochoten zaplatit o 3-7 % více, když vidí, že vše je v pořádku.

Co dělat, když revizní zpráva vypršela?

Nemusíte čekat, až se přesunete. Pokud máte revizní zprávu, která vypršela před pěti lety, a teď prodáváte - nechte ji obnovit. Většina revizních techniků udělá novou zprávu rychle, pokud nebyly provedeny žádné úpravy. A to vám stojí jen 30-50 % původní ceny.

Neříkejte kupujícímu: „Zpráva je z roku 2020.“ Řekněte: „Zde máte aktuální revizní zprávu z ledna 2026.“ To vám přinese důvěru.

Co je nejčastější chyba?

Nejčastější chyba je: „Nemám čas, zítra to udělám.“ A pak se stane, že kupující vás při předávání klíčů řekne: „Máte revizní zprávu?“ A vy odpovíte: „Ne, ale všechno funguje.“

To je chyba, která vás může stát 50 000 Kč nebo více. Protože pokud se později zjistí, že elektroinstalace byla nebezpečná, a vy jste to neřekli - můžete být zodpovědní za náklady na opravu. A to i po pěti letech.

Revizní zpráva není náklad. Je to investice do klidu. A do důvěry.

Co si pamatovat?

Nezapomeňte na tři věci:

• PENB je povinný. Bez něj nemůžete prodat.
• Revizní zprávy nejsou zákonně povinné, ale jsou nejlepší ochranou proti žalobám.
• Když máte dokumenty, kupující věří. A platí víc.

Nejlepší způsob, jak prodat nemovitost rychle a bez stresu, je mít všechny zprávy připravené. Nečekat na poslední chvíli. Neříkat „všechno funguje“. Říkat: „Zde máte dokumenty. Vše je v pořádku.“