Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena: Co to znamená pro prodej nemovitosti v ČR

Daň z nabytí nemovitých věcí už neexistuje. Od 1. prosince 2019 ji Česká republika úplně zrušila. Pro mnoho lidí to znamenalo okamžitou úsporu desítek tisíc korun při nákupu bytu nebo domu. Ale co to znamená pro prodejce? Jestliže jste si myslel, že zrušení této daně jen pomohlo kupujícím, tak jste se mýlil. Změny, které to přineslo, se dotýkají všech, kdo na trhu s nemovitostmi hrají nějakou roli - i těch, kteří prodávají.

Co vlastně ta daň dělala?

Před zrušením byla daň z nabytí nemovitých věcí 4 % z vyšší hodnoty: buď kupní ceny uvedené v smlouvě, nebo směrné hodnoty podle katastru. Pro byt o hodnotě 5 milionů korun to znamenalo 200 000 Kč, které musel kupující zaplatit navíc. V případě rodinného domu s hodnotou 7 milionů to bylo 280 000 Kč. Tyto částky byly na mnoha účtech zcela zásadní - mnoho lidí je nemělo a museli se vzdát nákupu, nebo si na ně půjčit. Zrušení této daně bylo pro mnohé jako odstranění překážky.

Ale nejde jen o to, že kupující ušetřili. Zrušení daně změnilo celý trh. Když se přestalo platit 4 %, zvýšila se poptávka. Lidé začali více kupovat, protože nákup byl levnější. A když se zvýší poptávka, zvyšují se ceny. To je základ ekonomiky. A to je přesně to, co se stalo.

Prodejci nejsou nevinní oběti - ale musí vědět, co se děje

Prodejce nemovitosti si možná říká: „Já jsem to nevymyslel. Já jsem jen prodával. Proč by mě to mělo nějak ovlivnit?“ Ale vlastně ano. Když se zrušila daň z nabytí, zvýšila se poptávka. A když se zvýší poptávka, zvýší se ceny. A když se zvýší ceny, můžete získat větší zisk při prodeji. To zní dobře - až do chvíle, kdy si uvědomíte, že to znamená i vyšší daň z příjmu.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti zůstala. A dnes je vyšší než kdy jindy. Pro nemovitosti, které jste koupili před 1. lednem 2021, platí pravidlo: pokud jste v nemovitosti byli alespoň 2 roky jako své bydliště, nebo jste ji vlastnili 5 let, neplatíte daň. Ale od 1. ledna 2021 se to změnilo. Nyní musíte vlastnit nemovitost 10 let, abyste se osvobodili od daně z příjmu. A to je významná změna.

Co to znamená pro vás, pokud jste koupili byt v roce 2022 a prodáváte ho v roce 2026? Neosvobodíte se. Musíte zaplatit 15 % z rozdílu mezi cenou, za kterou jste koupili, a cenou, za kterou prodáváte. A protože ceny v těchto letech stouply o 30-50 %, může být zisk obrovský. A s ním i daň. Například: koupil jste byt za 3,5 milionu v roce 2022 a prodáváte ho za 5,5 milionu v roce 2026. Zisk je 2 miliony. Daň je 300 000 Kč. To je mnohem víc, než kdybyste zaplatili tu starou daň z nabytí - která byla jen 140 000 Kč.

Proč se ceny tak zvedly?

Zrušení daně z nabytí nebylo jen „úleva pro kupující“. Bylo to jako vypnutí brzdy na trhu. Když se přestalo platit 4 %, lidé začali více investovat. Investoré, kteří dříve čekali, než si na nákup naspoří, teď mohli koupit hned. Mnoho z nich se stalo vlastníky více než jedné nemovitosti. V Praze a dalších velkých městech se podíl investorů na trhu zvýšil z 28 % v roce 2019 na 37 % v roce 2023. To znamená, že každý pátý byt nebo dům teď není domov, ale investice.

Podle České národní banky se ceny bytů v letech 2020-2022 zvýšily o 31,4 %. To není náhoda. Zrušení daně z nabytí přispělo k tomu, že se zvýšila poptávka. A když je víc lidí, kteří chtějí koupit, a zároveň málo nových bytů, ceny stoupají. To je základní ekonomický princip. A tohle se stalo i v jiných zemích, kde zrušili podobné daně - ale v Česku to bylo rychlejší a výraznější.

Co to znamená pro vás, když prodáváte?

Prodejce, který prodává nemovitost, kterou má 8 let, bude muset zaplatit daň. To je fakt. Ale ne všichni. Pokud jste v nemovitosti žili jako své trvalé bydliště a dokážete to prokázat (například přes trvalé bydliště v katastru), můžete se osvobodit. Ale to mnoho lidí neví. Mnoho prodejců si myslí, že stačí, když tam žili „nějaký čas“. Ale ne. Musíte mít trvalé bydliště v té nemovitosti. A to neznamená, že jste tam měli adresu na dočasný pobyt.

Co když jste koupili byt v roce 2020 a prodáváte ho v roce 2026? Pak jste vlastnili 6 let. Neosvobodíte se. Musíte zaplatit daň. A protože ceny stouply, daň může být vysoká. Ale nezapomeňte: můžete snížit základ daně o oprávky - například náklady na rekonstrukci, nové okna, kotel, úpravy v koupelně. To může snížit daň o desítky tisíc. A mnoho lidí to prostě neví.

Co se děje dnes a co přijde?

Daň z nabytí nemovitých věcí se nevrátí. Žádná vláda ji nechce obnovit. Zrušení je trvalé. Ale přichází jiné změny. Od roku 2025 se mění daň z nemovitostí. Obce mají větší pravomoc nastavovat místní koeficienty - od 0,5 do 5,0. To znamená, že v některých městech bude daň z nemovitosti pro vlastníky výrazně vyšší. A to se může stát i tam, kde jste si mysleli, že se nic nezmění.

Od července 2025 se také změní pravidla pro DPH při prodeji nemovitostí. První prodej nové nemovitosti do 2 let od kolaudace bude zdaněn. Ale všechny další prodeje budou osvobozené. To znamená, že investoré, kteří kupují nové byty a pak je prodávají, budou mít výhodu. Ale běžní lidé, kteří prodávají starší byty, nebudou ovlivněni.

Nejvyšší správní soud potvrdil, že zrušení daně z nabytí bylo správné. A i když někdo říká, že způsobilo bublinu, fakt je: trh funguje. Více lidí si může dovolit koupit byt. Více lidí se přesouvá do vlastního bydlení. A více lidí má možnost investovat do vlastního domu.

Co máte dělat, pokud teď prodáváte?

1. Zjistěte, jak dlouho jste nemovitost vlastnili. Pokud méně než 10 let (pro nemovitosti koupené od 2021), bude daň z příjmu.
2. Zkontrolujte, zda jste měli trvalé bydliště. Pokud ano, můžete se osvobodit - ale jen pokud jste tam žili celou dobu jako své hlavní bydliště.
3. Zapište všechny náklady. Nový kotel, nové okna, rekonstrukce koupelny, úpravy v kuchyni - všechno to můžete odečíst od zisku. To může snížit daň o desítky tisíc.
4. Nečekajte na poslední chvíli. Pokud prodáváte, začněte připravovat dokumenty už teď. Daňové přiznání se podává do 3 měsíců od prodeje, ale příprava může trvat déle.
5. Nezaměňujte zrušení daně z nabytí s úsporou. Pokud jste koupili byt v roce 2020 a prodáváte ho v roce 2026, vaše úspora z té staré daně už neexistuje. Ceny stouply. Vaše daň z příjmu může být vyšší než ta stará daň, kterou jste kdy zaplatili.

Co vědět, pokud plánujete koupit?

Kupující dnes nemusí platit žádnou daň z nabytí. To je výhoda. Ale nezapomeňte: ceny jsou vyšší než před zrušením daně. A když se ceny zvýšily o 30 %, a vy ušetříte 4 %, tak vlastně jste jen získali malou výhodu. Větší výhodou je, že teď můžete koupit byt, který jste dříve nemohli. A to je důležitější.

Naopak: pokud plánujete koupit nemovitost, kterou chcete v budoucnu prodávat, mějte na paměti: 10 let vlastnictví je klíč. Pokud nebudete vlastnit 10 let, budete platit daň. A ta daň může být vysoká. Proto je dobré plánovat předem. Koupit nemovitost jako své bydliště, žít v ní, a pak ji až za 10 let prodávat - to je nejlepší strategie.

Je to výhoda nebo nevýhoda?

Není to ani jedno. Je to změna. A změny mají dvě strany. Kupující ušetřili. Ale prodejci se nyní musí vypořádat s vyššími daňovými závazky. Ceny stouply. Ale více lidí má vlastní bydlení. Investoři získali výhodu. Ale mnoho mladých lidí má teď větší problém najít byt, protože ceny jsou vysoké.

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí byl krok, který změnil trh navždy. A my všichni - kupující, prodejci, investoré - se musíme naučit žít s jeho důsledky.