Daně a poplatky při prodeji nemovitosti v Česku 2026: Co musíte vědět

Prodáváte nemovitost? Než podepíšete smlouvu, zastavte se. Mnoho lidí si myslí, že když prodají byt nebo dům, dostanou celou částku. To není pravda. Na vašem účtu může být o stovky tisíc korun méně, než jste očekávali. A to jen proto, že jste nevěděli, jak fungují daně a poplatky při prodeji nemovitosti v roce 2026.

Nejde o něco složitého. Ale musíte vědět, kdy platíte, kdy ne, a co si můžete odpočítat. Přesně to vám řeknu - bez zbytečného složitosti, jen s konkrétními čísly a pravidly, která platí teď.

Daň z příjmu: Neplatíte celou cenu, ale jen zisk

Největší omyl? Lidé si myslí, že daní celou prodejní cenu. To není pravda. Dáte daň jen z zisku, tedy rozdílu mezi cenou, za kterou jste nemovitost koupili, a cenou, za kterou ji prodáváte.

Příklad: Koupili jste dům za 3 miliony korun. Prodáváte ho za 7 milionů. Váš zisk je 4 miliony. To je základ daně. Ne 7 milionů. A to je důležité, protože z toho 4 milionů si můžete odpočítat všechny výdaje, které jste při koupi, údržbě nebo prodeji utratili.

Které výdaje se počítají? Všechny, které dokážete doložit:

• Cena, za kterou jste nemovitost koupili (s doloženým kupním smlouvou)
• Právní náklady (náklady na notáře, registrační poplatky)
• Rekonstrukce, opravy, výměna střechy, kachlovky, nové okna
• Technické posudky, hodnocení nemovitosti
• Poplatky za realitní kancelář
• Stavební povolení, projektová dokumentace

Tyto výdaje snižují váš zisk. A tím i daň. Pokud jste v domě provedli rekonstrukci za 800 000 Kč, můžete to odpočítat. Z 4 milionů zisku vám zůstane jen 3,2 milionu. To je výrazný rozdíl.

Sazby daně v roce 2026: 15 % nebo 23 %?

Daň z příjmu se neplatí v jedné sazbě. Záleží na tom, kolik vám zůstane po odpočítání výdajů.

Pro rok 2026 je hranice 1.762.812 Kč. To je 36násobek průměrné mzdy v Česku. Jak to funguje?

• Prvních 1.762.812 Kč zisku se daní 15 %
• Všechno nad tuto částku se daní 23 %

Příklad: Váš zisk po odpočítání výdajů je 2,5 milionu Kč.

• 1.762.812 Kč × 15 % = 264.422 Kč
• Zbývá 737.188 Kč (2.500.000 - 1.762.812)
• 737.188 Kč × 23 % = 169.553 Kč
• Celková daň: 264.422 + 169.553 = 433.975 Kč

Bez odpočítání výdajů by to bylo 575 000 Kč. Tedy o 141 000 Kč víc. To je důvod, proč je důležité všechny částky doložit.

Osvobození od daně: Kdy nemusíte platit vůbec

Nejlepší zpráva? Někdy nemusíte platit daň z příjmu vůbec. Existují dvě hlavní výjimky.

První: Pokud jste nemovitost vlastnili 10 let nebo déle. Toto pravidlo platí od 1. ledna 2021. Všechny nemovitosti, které jste koupili po tomto datu, se podléhají této 10leté lhůtě.

Co když jste koupili dům v roce 2018? Pak platí starší pravidlo: 5 let. Takže pokud jste ho prodali po 5. roce vlastnictví, nemusíte platit daň.

Druhá: Pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky těsně před prodejem. Tady nezáleží na době vlastnictví. Dokonce i když jste nemovitost koupili včera a prodáváte ji za tři měsíce, ale v ní bydlíte, nemusíte platit daň.

Co když jste s manželem společně vlastnili byt? Stačí, aby jeden z vás splnil podmínku - buď 10 let vlastnictví, nebo 2 roky bydlení. Neoběma.

Pozor: Tato osvobození neplatí, pokud jste z příjmu z prodeje koupili jinou nemovitost. I když jste vlastnili dům 15 let, ale prodáte ho a hned koupíte nový, daň se nezruší. Osvobození platí jen, pokud získané peníze neinvestujete do nové nemovitosti.

DPH: Kdy se při prodeji zaplatí 21 %?

Daň z přidané hodnoty (DPH) je další věc, kterou mnoho lidí přehlíží. DPH se neplatí na každý prodej. Jen na specifické případy.

DPH se uplatňuje, pokud jde o první dodání. To znamená:

• Prodej nově postavené nemovitosti
• Prodej nemovitosti po významné rekonstrukci, která vyžaduje novou kolaudaci

Ale důležité: Lhůta je jen 23 měsíců. Před rokem 2021 byla 5 let. Teď je to jen 23 měsíců od kolaudace. Pokud tedy dům postavíte a prodáte ho za 24 měsíce, DPH se neuplatňuje. Pokud ho prodáte za 22 měsíce, DPH se uplatňuje.

Sazba DPH je 21 %. Ale existuje snížená sazba 12 % pro:

• Byty do 120 m²
• Domy do 350 m²
• Pozemky spojené se sociálním bydlením

Pozor: Pokud prodáváte pozemek bez výstavby - třeba zemědělský pozemek bez sítí - DPH se obvykle neuplatňuje. Ale to záleží na tom, jak je pozemek klasifikován v katastru.

Daň z nemovitých věcí: Kdo ji platí? Vy nebo kupující?

Od 1. ledna 2021 už neplatíte daň z nabytí nemovitosti. To je dobrá zpráva pro kupující. Ale to neznamená, že nikdo neplatí.

Daň z nemovitých věcí (tzv. daň z nemovitostí) platí nový majitel. To je ten, kdo koupil nemovitost. Vy, jako prodávající, ji neplatíte. Neznamená to, že se nezvýší. V roce 2026 se inflační koeficient nezvyšuje - zůstává na 1. To znamená, že daň z nemovitostí zůstává stejná jako v roce 2025. Pro kupující to znamená stabilitu. Pro vás to znamená, že vaše nemovitost není pro kupující drahší kvůli zvýšení daně.

Co to znamená pro vás? Že nemusíte řešit daň z nemovitostí vůbec. Vaše jediná povinnost je daň z příjmu - pokud na ni spadáte.

Co dělat, když prodáváte nemovitost?

Zde je jednoduchý postup, který vám pomůže nezapomenout nic:

1. Zkontrolujte lhůty: Vlastníte nemovitost už 10 let? Nebo jste v ní bydleli 2 roky? Pokud ano - nemusíte platit daň.
2. Shromážděte doklady: Kupní smlouva, účty za opravy, faktury od notáře, posudky, účty za realitní kancelář. Všechno, co můžete doložit.
3. Vypočítejte zisk: Prodejní cena mínus pořizovací cena mínus výdaje. Neodhadujte - používejte skutečné částky.
4. Zjistěte, zda je to první dodání: Byla nemovitost postavena nebo rekonstruována v posledních 23 měsících? Pokud ano, může být DPH.
5. Podávejte daňové přiznání: Pokud jste neosvobozeni, podávejte přiznání do 3. dubna následujícího roku. Daň se platí v zálohách - 15 % na první část a 23 % na zbytek.

Nezapomeňte: Pokud jste vlastnili nemovitost více než 10 let a prodáváte ji, nemusíte podávat daňové přiznání. Stačí, že máte doklady, že jste ji koupili před 1. lednem 2016.

Co se může stát, když to uděláte špatně?

Největší riziko není daň. Je to chyba v dokumentaci.

Nezadokumentujete opravu? Finanční úřad vám odmítne odpočítání. Nepodáte přiznání? Dostanete pokutu 10 % z nezaplacené daně, a to i s úroky. Neuvědomíte si, že jde o první dodání? Můžete se ocitnout v situaci, kdy musíte doplatit DPH za 21 %, i když jste to neplánovali.

Nejčastější chyba? Lidé si myslí, že „když jsem v tom bydlil, tak to nemusí být daně“. Ale ne. Musíte mít doklad o trvalém pobytu - například výpis z registru obyvatel nebo přihlášku k pobytu. Pokud to nemáte, úřad to neuzná.

Nechte si poradit. Ne z realitní kanceláře. Z daňového poradce. I když to stojí 2 000 Kč, může vám ušetřit 50 000 Kč.

Závěr: Neztrácejte peníze kvůli nevědomosti

Prodej nemovitosti není jen o ceně. Je to o tom, jak to uděláte. Když víte, kdy se daň neplatí, jak odpočítat výdaje a co se děje s DPH, můžete získat tisíce korun navíc. A to všechno bez toho, abyste museli nic dělat navíc.

Nečekáte na poslední chvíli. Nezapomínejte na doklady. Neuvěříte, že „to už dávno neplatí“. Přečtěte si pravidla. Zkontrolujte si je. A pak teprve podepište smlouvu.