Daňové přiznání z prodeje nemovitosti v roce 2025: Krok za krokem, jak ho podat bez chyb

Prodáváte nemovitost? Pak musíte podat daňové přiznání. Nejenom proto, že to zákon vyžaduje, ale protože chyba v něm může stát tisíce korun navíc. V roce 2025 se změnily pravidla, která ovlivňují, kdy je daň zaplatit, jaký zisk se zdaňuje a co vůbec můžete jako náklad odpočítat. Mnoho lidí si myslí, že pokud nemovitost vlastnili pět let, nemusí nic podávat. To je nepravda. Dokonce i při osvobození musíte o prodeji finančnímu úřadu napsat. A pokud příjem přesáhl pět milionů korun, je to povinnost, ne volba.

Co je vůbec daňové přiznání z prodeje nemovitosti?

Je to příloha č. 2 k daňovému přiznání k dani z příjmů. V ní uvádíte, že jste prodali nemovitost - byt, dům, pozemek nebo garáž - a jaký zisk z toho máte. Základem daně není prodejní cena, ale čistý zisk. To znamená: prodejní cena mínus všechny náklady spojené s pořízením a prodejem. Pokud jste koupili byt za 3 miliony a prodali ho za 5 milionů, neznamená to, že jste vydělali 2 miliony. Pokud jste v něm v roce 2020 udělali rekonstrukci kuchyně za 250 tisíc, zaplatili realitní provizi 120 tisíc a měli náklady na právní zastoupení 30 tisíc, tyto částky od prodejní ceny odečtete. Základ daně je tedy 5 000 000 - 3 000 000 - 250 000 - 120 000 - 30 000 = 1 600 000 Kč.

Pro rok 2025 platí progresivní sazba: 15 % na část základu daně do 1 676 052 Kč a 23 % na přesah této hranice. Tato hranice je 36násobek průměrné mzdy v Česku za rok 2024, kterou vypočítal ČSÚ. Pokud máte zisk 2,5 milionu, vypočítáte daň takto: 15 % z 1 676 052 Kč je 251 407,80 Kč. Zbývajících 823 948 Kč se zdaňuje 23 %, což je 189 508,04 Kč. Celkem zaplatíte 440 915,84 Kč. To je víc než 17 % z celého zisku. Pokud byste měli zisk jen 1,5 milionu, zaplatíte jen 15 %, tedy 225 000 Kč.

Kdy jste osvobozeni od daně?

Osvobození od daně není automatické. Musíte splnit jednu z těchto podmínek:

• Byt nebo dům, který jste vlastnili nejméně 5 let (od začátku kalendářního roku následujícího po pořízení), nebo
• Jinou nemovitost (např. pozemek, garáž), kterou jste vlastnili nejméně 10 let, nebo
• Vlastnili jste nemovitost nejméně 2 roky a měli jste v ní trvalé bydliště po celou dobu vlastnictví.

Podle Finančního úřadu ČR v roce 2024 využilo osvobození 68,3 % lidí, kteří prodali nemovitost. To znamená, že téměř sedm z deseti lidí nemuselo platit daň. Ale to neznamená, že nemuseli nic podávat. Pokud je příjem z prodeje 5 milionů Kč nebo více, musíte o prodeji finančnímu úřadu napsat. To platí i pro osvobozené. Oznámení se odesílá buď do datové schránky, nebo doporučeným dopisem s potvrzením o doručení. Pokud to neuděláte, může vám úřad vystavit pokutu.

Nová pravidla od 1. července 2025: Zkrácení lhůty na 23 měsíců

Jedna z největších změn v roce 2025 se týká investičních nemovitostí. Od 1. července 2025 se zkracuje lhůta pro osvobození od daně z pěti let na 23 měsíců, ale jen pokud jde o první převod nemovitosti. To znamená: pokud jste koupili byt jako investici, nebydlili v něm a prodali ho po 23 měsících, nemusíte platit daň. Tato změna se nevztahuje na bydlení - tam platí stále 5 let.

Ministerstvo financí odhaduje, že tato změna zvýší aktivitu na trhu o 15-18 %. Podle analýzy právní kanceláře White & Case už 42 % profesionálních investorů změnilo své strategie. Mnozí začali plánovat prodeje v prvním kvartálu 2025, aby je stihli před změnou. Pokud jste vlastníkem nemovitosti, kterou jste koupili po roce 2020, měli byste si to promyslet. Může se vyplatit prodat dříve, než jste plánovali.

Kde a kdy podat daňové přiznání?

Termíny podání v roce 2025 jsou jasné:

• Papírové přiznání: 1. dubna 2025
• Elektronické přiznání: 2. května 2025
• Přiznání podané skrze daňového poradce: 1. července 2025 (pokud jste jeho zastoupení nahlásili do 1. dubna)

Podáváte přiznání vždy na finančním úřadě, který má své sídlo v kraji, kde je nemovitost umístěná. Pokud jste prodali dva byty - jeden v Praze a jeden v Brně - musíte podat dvě přiznání, každé na jiném úřadě. Neexistuje jedno centrální přiznání pro celou republiku.

Od 3. října 2023 máte k dispozici službu Předvyplnění daňového přiznání. Finanční úřad automaticky vyplní údaje o prodeji z katastru nemovitostí a o kupní ceně z daňových záznamů. Zbývá jen doplnit náklady, které nejsou v databázi - jako rekonstrukce, provize nebo právní poplatky. Podle průzkumu Ipsos 74,5 % lidí, kteří tuto službu použili, řeklo, že jim to ušetřilo hodiny práce. Uživatel na Redditu napsal: „Díky předvyplnění mi trvalo vyplnění přílohy č. 2 jen 20 minut. Minulý rok jsem nad tím strávil 3 hodiny.“

Co musíte mít k dispozici - dokumentace je klíč

Nejčastější chyba při podávání daňového přiznání je neúplná dokumentace. Podle Deloitte 37,8 % chyb vzniklo proto, že lidé nezahrnuli všechny náklady. A to může znamenat, že zaplatíte o 18,4 % více než potřebujete.

Seberete tyto dokumenty:

• Kupní smlouva (originál nebo ověřená kopie)
• Prodejní smlouva
• Faktury na rekonstrukce, opravy, modernizace (např. nová střecha, výměna topení, úprava fasády)
• Doklady o realitní provizi (smlouva s makléřem a faktura)
• Platby za právní služby (např. smlouva s advokátem, faktura za vypracování smluv)
• Výpis z evidence obyvatelstva nebo výpis z občanského průkazu, pokud tvrdíte, že jste měli v nemovitosti trvalé bydliště
• Doklad o pořizovací ceně, pokud jste nemovitost dostali v dědictví nebo daru - u dědictví je to rozhodnutí soudu, u daru je to znalecká cenová hodnota z data převodu

Doklady musíte uchovávat po dobu 10 let od konce zdaňovacího období. Pokud jste prodali v roce 2024, musíte mít všechny dokumenty až do roku 2034. Finanční úřad může požádat o jejich předložení i po pěti letech.

Nejčastější chyby - co dělá lidé špatně?

Podle analýzy České národní banky jsou nejčastější chyby:

1. Nesprávné stanovení data pořízení - lidé počítají od dne podepsání smlouvy, ale správně je datum výměny vlastnictví v katastru.
2. Nezapočítání všech nákladů - např. výměna oken, nové koberce nebo nábytek se neuznávají. Pouze opravy, které zvyšují hodnotu nemovitosti - jako rekonstrukce koupelny, výměna střechy, úprava podlahy.
3. Nesprávné určení zdaňovací lhůty - např. pokud jste koupili byt v srpnu 2020, počítáte 5 let od 1. ledna 2021, ne od srpna 2020.
4. Chybný přepočet měnových kurzů - pokud jste koupili nemovitost v zahraničí, musíte použít kurz z data převodu vlastnictví, ne aktuální kurz.

Daňový poradce Pavel Novák říká: „Klíčovou chybou, kterou vidím u 4 z 10 klientů, je nepochopení, že rekonstrukční náklady musí být prokazatelné a přímo související s hodnotou nemovitosti - oprava střechy ano, ale výměna obyčejných oken často ne.“

Naopak daňový poradce Jana Černá doporučuje: „Vždy uchovávejte originální doklady o nákladech, nikoliv pouze kopie, a systematicky je třiďte podle roku. To vám ušetří hodiny práce při přípravě daňového přiznání.“

Co se bude dít v roce 2026?

Od 1. ledna 2026 plánuje ministerstvo financí zavést elektronické potvrzování nákladů přímo z katastru nemovitostí. To znamená: když zaplatíte za rekonstrukci střechy, výrobce nebo dodavatel bude mít povinnost tyto informace předat do katastru. Finanční úřad pak automaticky tyto náklady přidá do vašeho přiznání. Podle technické studie by to mohlo snížit počet chyb o 30-40 %. To bude velká úleva pro všechny, kdo prodávají nemovitosti.

Asociace daňových poradců ČR odhaduje, že v roce 2025 bude podáno přibližně 211 000 daňových přiznání z prodeje nemovitostí - o 12,6 % více než v roce 2024. Důvodem je nejen zkrácení lhůty, ale také růst trhu a větší povědomí o možnostech osvobození. Pokud plánujete prodat nemovitost v roce 2025, měli byste se rozhodnout už teď - jestli chcete využít stávající lhůtu 5 let, nebo počkat na nové pravidlo 23 měsíců.

Co dělat, když máte pochybnosti?

Nechcete riskovat chybu, která vás stojí tisíce korun? Pokud nejste si jistí, zda nějaký náklad můžete odpočítat, nebo jestli jste splnili podmínky osvobození, obraťte se na daňového poradce. Nezapomeňte, že i při osvobození je nutné o prodeji oznámit úřad, pokud příjem přesáhl 5 milionů Kč. A pokud jste vlastníkem více nemovitostí, každá z nich vyžaduje samostatné přiznání.

Největší chyba je čekat až do posledního dne. Předvyplnění máte k dispozici už od ledna. Začněte shromažďovat dokumenty už teď. Uložte faktury, vytiskněte výpisy z katastru, zkontrolujte datum vlastnictví. Nechte si předvyplnění vygenerovat - a pak jen doplňte to, co chybí. To je nejrychlejší cesta k správnému přiznání.