Dělení nemovitosti při rozvodu: Postup, pravidla a praktické rady

Řešení, co se stane s bytem nebo domem po rozvodu, je jedním z nejtěžších a nejkomplikovanějších kroků v celém procesu. Mnoho párů si myslí, že když se rozvedou, nemovitost se automaticky rozdělí půl na půl. To ale není pravda. Zákon říká, že společné jmění se má rozdělit rovně, ale jak to v praxi vypadá, záleží na mnoha faktorech - od toho, kdo kdy peníze zaplatil, až po to, zda máte děti a kdo s nimi žije.

Co je společné jmění manželů?

Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) je společným jměním všechno, co jste si koupili nebo získali během manželství - ať už jste to koupili společně nebo jen jeden z vás. To zahrnuje nemovitosti, auta, účty, investice, dokonce i nábytek. Ale ne všechno. Majetek, který jste měli před sňatkem, nebo co jste dostali jako dar nebo dědictví, není součástí společného jmění. Pokud tedy váš rodič vám před sňatkem daroval byt, ten zůstává vaším vlastním majetkem i po rozvodu.

Je důležité si uvědomit, že zápis v katastru nemovitostí není rozhodující. Pokud jste byt zakoupili v manželství, i když je zapsaný jen na jednoho z vás, je to stále společné jmění. A naopak - pokud jste byt koupili před sňatkem, ale po sňatku jste ho opravili nebo zvýšili jeho hodnotu společně, může se stát, že druhý manžel má nárok na část přírůstku.

Tři způsoby, jak vypořádat nemovitost

Když se rozhodujete, co se stane s domem nebo bytem, máte tři reálné možnosti. Každá má své výhody a nevýhody.

1. Prodej nemovitosti a rozdělení peněz - to je nejjednodušší a nejčistší řešení. Nemovitost se prodá, z příjmů se zaplatí hypotéka, poplatky a náklady na prodej, a zbytek se rozdělí půl na půl. Toto řešení je nejprůhlednější, protože nezůstává žádný „přebytečný“ majetek, který by mohl být později předmětem sporů. Většina párů, kteří se nedohodnou, nakonec skončí u prodeje.
2. Spoluvlastnictví - jeden z vás zůstane bydlet v domě, druhý si nechá svůj podíl. To je často voleno, když mají pár děti a chtějí, aby zůstaly ve stejném bydlení. Ale spoluvlastnictví je nebezpečné. Kdo platí účty? Kdo rozhoduje o opravách? Kdo bude moci byt později prodat? Bez jasné dohody se to může stát dlouhodobým zdrojem konfliktů. Pokud se rozhodnete pro tuto cestu, je nutné mít písemnou smlouvu, která upraví všechny detaily - od plateb po možnost prodeje.
3. Převod na jednoho a finanční vyrovnání - jeden z manželů zůstane v nemovitosti a druhému vyplatí jeho podíl. Toto je často nejlepší volba, když má někdo silnou emocionální připoutanost k domu nebo když je prodej nepraktický. Ale tady je klíčové: vyrovnání musí být správně spočítané. A to znamená nezávislé ocenění nemovitosti. Nechte si udělat cenovou analýzu od odborníka - například z kanceláří jako Bravis nebo K2Legal. Nezakládejte se na tom, co vám řekne realitní makléř. Ocenění musí být objektivní, jinak se můžete dostat do soudního sporu.

Když se neshodnete - soud vstupuje do hry

Nejčastější chyba je čekat, až se „vše samo vyřeší“. Ale zákon říká jasně: pokud se manželé neshodnou na vypořádání, nemůže soud rozhodnout, že jedna strana musí byt prodat nebo převést na druhou. Soud nemůže násilně rozdělit nemovitost. Může ale rozhodnout o tom, že se majetek stane podílovým spoluvlastnictvím - tedy oba budou mít 50 % podíl. A to může trvat desítky let.

Na druhou stranu, pokud je nemovitost technicky možné rozdělit - třeba dům s dvěma vstupy, dvěma kuchyněmi a dvěma koupelnami - a pokud to splňuje stavební předpisy, soud může rozhodnout, že každý z vás získá svou část jako samostatnou nemovitost. To se stává zřídka, ale stává se. Potřebujete ale geometrický plán od katastrálního úřadu a schválení od stavebního úřadu. To není levné ani rychlé.

Co se stane s hypotékou?

Hypotéka je ten největší kámen úrazu. Pokud je nemovitost zatížená půjčkou, nejde jen o to, kdo zůstane v bytě. Musíte vyřešit, kdo bude platit měsíční splátky a kdo bude na ní zodpovědný. Banka nikdy nesouhlasí s tím, že by hypotéku měli platit dva lidé, kteří už nejsou manželé. Pokud chcete, aby hypotéku převzal jen jeden z vás, musíte banku přesvědčit, že ten druhý má dostatečné příjmy a dobré kreditní hodnocení. A to znamená nový úvěrový proces - stejný jako při prvním požádání o půjčku.

Bez souhlasu banky se hypotéku převést nedá. A pokud se banka odmítne převést hypotéku, máte jen dvě možnosti: buď prodat nemovitost a splatit dluh, nebo zůstat ve spoluvlastnictví - s oběma manžely jako spolužadateli na hypotéce. To znamená, že pokud jeden z vás přestane platit, banka může přijít na druhého. To je nebezpečné. Proto je důležité v dohodě explicitně uvedené, jak se hypotéka vyřeší - a zahrnout do ní i to, co se stane, pokud někdo přestane platit.

Co se stane, když se neshodnete a necháte to na čase?

Český zákon říká, že pokud se manželé v průběhu tří let po rozvodu neshodnou na vypořádání společného jmění, vstupuje do hry tzv. zákonná domněnka. To znamená: věci, které používáte - třeba auto, nábytek, počítač - zůstanou tomu, kdo je má. Ale nemovitosti a ostatní majetek, který se nesmí „používat“ - třeba účty, investice, byt - zůstávají ve společném podílovém vlastnictví. 50:50. Navždy.

To znamená, že pokud jste si po rozvodu nechali byt a druhý manžel odešel, ale nebyla podepsána žádná dohoda, vy budete mít právo bydlet v bytě - ale nebudete ho moci prodat, nebudete ho moci překoupit, nebudete ho moci zastavit. Všechny náklady - poplatky, údržba, daň - budete platit sami, ale druhý manžel má právo na 50 % z příjmů, pokud ho někdy pronajmete. A pokud ho chcete prodat, musíte mít jeho souhlas. I po 10 letech.

Toto je jedna z nejčastějších pastí. Lidé si myslí, že když se rozvedou a někdo odejde, je to konec. Ale není. Zákon vás nenechá v klidu. Pokud necháte věci na čase, vytváříte si problém na budoucnost.

Co dělat, když jste nebyli ženatí?

Mnoho párů žije spolu, ale nejsou ženatí. A pak se rozcházejí. A pak je otázka: kdo má byt? Zde je jednoduchá odpověď: neexistuje společné jmění. Pokud je byt zapsaný jen na jednoho z vás, je jeho vlastním majetkem. Pokud je zapsaný na oba, pak se podíly řídí zápisem v katastru - tedy 50:50, nebo podle toho, jak bylo uvedeno. Pokud jste přispěli různě - například jeden z vás zaplatil 70 % kupní ceny - nemáte automaticky nárok na 70 %. Bez smlouvy nebo zápisu v katastru se to nedá dokázat. Většina lidí v takových případech končí u soudního sporu - a často prohrávají, protože nemají důkazy.

Praktický postup: 7 kroků pro prodej nemovitosti

Nejčastější a nejbezpečnější cesta je prodej. Tady je, jak to udělat správně:

1. Dohoda o prodeji - oba musíte souhlasit, že chcete byt prodat. Napište to písemně. Uveďte minimální cenu, kdo bude platit náklady na prodej, a jak se peníze rozdělí.
2. Vyberte realitní kancelář - nechte si udělat ocenění. Nejlepší je, když oba vyberou stejnou kancelář, aby bylo ocenění objektivní.
3. Ocenění nemovitosti - nezávislý odborník určí tržní hodnotu. Toto je základ pro další kroky. Bez toho nejde dál.
4. Příprava na prodej - opravy, úklid, možná malá rekonstrukce. Nezapomeňte: kvalitní fotografie a popis mají větší vliv, než si myslíte.
5. Prodej - podepsání smlouvy, vložení zálohy, předání klíčů.
6. Rozdělení výnosu - po splacení hypotéky, poplatků, daní a nákladů na prodej se zbytek rozdělí půl na půl. Nezapomeňte na daň z příjmu - pokud jste nemovitost měli méně než 5 let, může být zdaněná.
7. Vypořádání - peníze na účty, doklady uložené, vše zapsané. Uložte si kopii smlouvy i potvrzení o výplatě.

Co se mění v roce 2025?

V roce 2023 se v českém parlamentu začal projednávat návrh novely rodinného práva, který má za cíl zkrátit lhůtu na vypořádání společného jmění z 3 let na 1 rok. To znamená, že pokud se nevyřeší vše do roku, soud může začít nuceně vynucovat prodej nebo převod. Tento návrh ještě nebyl schválen, ale je velmi pravděpodobné, že v roce 2025 bude platit. Pokud se chystáte na rozvod, je lepší to vyřešit co nejdříve - než se změní pravidla.

Nejčastější chyby

• Čekat na „dobrý čas“ na prodej - trh se mění, a čím déle čekáte, tím větší je riziko, že byt ztratí hodnotu.
• Nechat si udělat ocenění od známého - to není objektivní. Vždy vyberte nezávislého odborníka.
• Ignorovat hypotéku - banka vás neodpustí. Pokud nevyřešíte hypotéku, budete na ní zodpovědní i po rozvodu.
• Nezapisovat dohodu - ústní smlouva se neplatí. Bez písemné dohody nemáte žádnou ochranu.
• Myšlenka, že „to se vyřeší samo“ - zákon to nevyřeší. Vy musíte jednat.

Nejúspěšnější rozvody nejsou ty, kde se někdo „vyhrál“. Nejúspěšnější jsou ty, kde se oba vyrovnali. Když se vám podaří najít kompromis, nejen že ušetříte peníze - ušetříte i čas, energii a klid.