Dlouhodobý výhled českého trhu s bydlením: ceny, nedostatek bytů a co přinese rok 2026

Český trh s bydlením je na vrcholu, ale základy se zhroutí

V roce 2025 se v Česku prodalo více bytů než kdykoliv předtím. V Praze jen v prvním čtvrtletí bylo prodáno 2 550 nových bytů. Ceny dosáhly rekordních 88 305 Kč za metr čtvereční v průměru po celé republice. V Praze to je víc než 168 000 Kč/m². Lidé kupují, i když ví, že to není levné. Proč? Protože neexistuje jiná možnost.

Trh není v krizi. Je v přeplnění. Poptávka je obrovská, nabídka je téměř nulová. Podle České národní banky připadá na tisíc obyvatel v celé republice jen 0,5 nového bytu ročně. Potřebujete 1,5. Chybí tedy téměř 70 %. To znamená, že každý rok se v Česku vytváří nový deficit - a ten se nezmenšuje, ale zvětšuje.

Praha a Brno: trh, kde se byty prodávají za hodinu

V Praze je k prodeji jen 4 200 bytů. Před třemi lety jich bylo 6 000. V Brně je jen 1 000. A většina z nich je novostavba. Staré byty se téměř nevyskytují - nebo jsou příliš drahé. V Praze 4 uživatel koupil 2+1 za 14,2 milionu korun - o 22 % více než před rokem. A přesto to byl výběr z pár kusů. Většina bytů se prodává do 28 dní. V 70 % případů je cena vyšší než nabídková. Aukce jsou běžné.

V Brně je situace podobná. Uživatelka na LinkedIn psala, že našla tři byty v rozpočtu do 7 milionů - a všechny se prodaly do 48 hodin. Lidé čekají na zprávu o novém projektu. A když se objeví, zaregistrují se hned. 85 % novostaveb v Praze se prodá ještě před dokončením. Neexistuje čas na rozhodování. Musíte reagovat okamžitě.

Proč se výstavba zastavila?

Nejsou to jen ceny. Je to i stavební systém. Počet vydaných stavebních povolení klesá. Dokončených bytů je méně než průměr posledních 10 let. Výstavba je pomalá, nákladná a nejistá. Některé projekty jsou pozastaveny, protože developer čeká na předpronájmy. A ty nejdou. Lidé mají peníze, ale nevědí, kde je vložit. Výsledek? Záchranná síť se přetrhla.

Novela stavebního zákona z prosince 2024 snížila dobu vydání povolení z 22 na 14 měsíců. To zní dobře. Ale ve Německu to trvá 4 měsíce. V Česku stále trvá příliš dlouho. A to je jen jedna překážka. Stavba je drahá, stavební materiály jsou drahé, pracovní síla chybí. Developeré nechtějí stavět levné byty - nevyplácí se to. Proto se staví jen ty nejdražší.

Co se děje mimo Prahu a Brno?

Většina lidí v Česku nežije v Praze. Ale trh se dělí na dvě části. V Praze a Brně rostou ceny o 10 % a více ročně. V Ostravě nebo Ústí nad Labem rostou jen o 3-4 %. A v 14 z 77 okresů ceny vůbec klesají - o 1-2 %. To není krize. Je to rozpad.

Trh s bydlením už není jednotný. Je to dva trhy. Jeden pro ty, kteří chtějí bydlet v hlavním městě - a jsou připraveni platit cenu za všechno. Druhý pro ty, kteří zůstali v regionech - a nemají ani šanci. Výsledek? Lidé se přesouvají. Mladí lidé, kteří nemohou koupit byt v Praze, se přestěhují do Brna. Ti, co nemohou v Brně, jdou do Zlína nebo Hradce Králové. Ale i tam je nabídka malá. A ceny stoupají. Přesun je jen odklad problému.

Hypotéky: zatím ještě fungují, ale ne navždy

Uživatel v Praze řekl: „Hypotéka je stále pod 4 %.“ A to je klíč. I když ceny stoupají, úroky jsou stále relativně nízké. Očekává se, že se do roku 2026 sníží na 3-4 %. To znamená, že mnoho lidí bude mít sílu koupit byt. Ale to platí jen do té doby, než se úroky začnou zvyšovat.

Komerční banka a ČSOB vyžadují už 15-20 % vlastních zdrojů. To je víc než před pěti lety. A schválení hypotéky trvá 28 dní - o 7 dní déle než v roce 2023. Banky se bojí. Ví, že trh je přehřátý. Pokud by úroky stouply nad 5 %, koupě schopnost by klesla o 15-20 %. To by znamenalo, že mnoho lidí by nemohlo splácet. A to by mohlo způsobit první výrazný pokles cen - ne všude, ale v Praze a Brně.

Nájemní bydlení: poslední útočiště, které se zhroutí

68 % mladých lidí (18-35 let) už vzdává naději na vlastní bydlení do pěti let. Proč? Protože ceny jsou nemožné. A tak jdou do nájmu. Očekává se, že v roce 2025 do nájemního bydlení přijde 40 000 lidí. To je jako přesun celého města o velikosti Českého Krumlova.

Nájemní ceny dosáhly 307 Kč/m² - rekord. Ale růst je pomalejší než u vlastních bytů. Proč? Protože výstavba nájemních bytů je pomalá. V roce 2024 tvořily nájemní projekty přes 10 % nových bytů v Praze. To je dobré. Ale stále je to málo. A většina z nich je pro vyšší příjmy. Pro střední vrstvu - učitele, zdravotníky, úředníky - není nic. Výsledek? Více lidí žije ve dvou pokojích, více rodin se stěhuje do garáží, více lidí se přesouvá do regionů, kde je levnější, ale dál od práce.

Co přinese rok 2026?

Analýzy předpovídají růst cen o 5-6 % v roce 2026 a 2,5-3 % v roce 2027. To zní jako mírné zpomalení. Ale není to zpomalení. Je to přirozený pokračování nevyřešeného problému. Nedostatek bytů se nevyřeší. Výstavba stále klesá. Podle Českého statistického úřadu potřebujeme do roku 2030 250 000 bytů. Při současném tempu (35 000 ročně) bude chybět 80 000.

Největší riziko není pokles cen. Je to přerušení poptávky. Když se úroky zvýší, lidé přestanou kupovat. Ale nezastaví se poptávka. Jen se přesune. Do nájmu. A nájemní trh bude ještě přetíženější. Ceny nájmu budou stoupat rychleji. A lidé budou ještě víc znechuceni.

Kdo vyhrává? Kdo prohrává?

Vyhrávají developeré. Skanska, Central Group a CPI Property Group ovládají 70 % novostaveb v Praze. Vyhrávají investoři do nájemního bydlení - výnosy se blíží 4,5 %, což je vysoké. Vyhrávají ti, kdo už vlastní byt - jeho hodnota roste každý rok.

Prohrávají ti, kteří chtějí koupit první byt. Prohrávají ti, kteří chtějí bydlet v Praze, ale nejsou vysokopříjmoví. Prohrávají ti, kteří chtějí bydlet v regionech - ale tam není dostatek bytů ani pracovních míst. Prohrávají ti, kteří se nechají ovlivnit „výhodnými“ hypotékami - a pak budou mít problémy, když se úroky zvýší.

Co můžete dělat?

Neexistuje jednoduché řešení. Ale existují kroky, které můžete udělat:

• Pokud chcete koupit byt - zaregistrujte se na předprodej. Nečkejte na úplnou dokončení. Většina bytů se prodává ještě před stavbou.
• Pokud máte 15-20 % na vlastní zdroje - začněte hledat. Nečekáte na „ideální“ období. Takové neexistuje.
• Pokud nemáte peníze na nákup - zvažte nájem. Nebo spolubydlení. Nebo přestěhování do regionu, kde je levnější.
• Pokud jste investor - zvažte nájemní byty. Jsou méně rentabilní než vlastní byt, ale stále přinášejí příjem. A poptávka roste.

Největší chyba je čekat. Čekat na pokles cen. Čekat na „lepší čas“. Ten čas už nepřijde. Trh se mění. A ti, kdo se přizpůsobí, budou mít šanci. Ti, kdo čekají, budou zůstávat venku.

Ještě je čas. Ale ne moc.

Trh s bydlením v Česku je v „zlatém okně“. To znamená, že ceny stoupají, ale stále je možné koupit. Ale toto okno se zavírá. A když se zavře - nebude už žádná cesta zpět. Neexistuje žádná záchranná síť. Neexistují levné byty. Neexistuje dostatek bytů. Jen ceny, které rostou, a lidé, kteří se snaží stihnout.