Družstevní bydlení v ČR: Tradice, výhody a rizika

Družstevní bydlení v České republice není jen další možnost, jak si najít byt. Je to živá tradice, která přežila války, režimy a ekonomické převraty. Dnes, kdy ceny bytů stoupají a hypotéky jsou těžko dostupné, se lidé znovu obrací k tomu, co fungovalo ještě před 30 lety. Nejde o nájem, nejde o vlastnictví - je to něco mezi. A právě to dělá družstevní bydlení jedinečným.

Historie, která nezmizela

Družstevní bydlení v Česku má kořeny už v 19. století. V roce 1907 vznikl Jubilejní fond, který umožnil obyčejným lidem získat úvěr na výstavbu bytu. To byl první krok k tomu, aby nejen bohatí měli vlastní dům. V roce 1910 zákon o státním bytovém fondu pomohl 112 družstvům postavit téměř 3 000 bytů. Po vzniku Československa v roce 1918 se stalo družstevnictví klíčovou součástí bytové politiky. Bylo to nejen o stavení, ale i o společenství - družstva organizovala kroužky, výstavy, vzdělávání. Lidé nejen bydleli, ale společně rozhodovali o svém domě.

Po druhé světové válce se družstva stala hlavním nástrojem obnovy zničených měst. V roce 1949 jich bylo v Československu 900. Ale poté, co v roce 1948 nastoupil komunistický režim, se vše změnilo. Družstva přešla pod státní kontrolu, dobrovolnost zmizela, a v roce 1954 byla výstavba téměř zastavena. I tak se v padesátých a šedesátých letech postavily tisíce bytů - včetně prvních pražských sídlišť jako Petřiny. V osmdesátých letech tvořila družstevní bydlení 40 % nových panelových domů. Lidé platili nízké nájemné, často si pomáhali sami při stavbě a udržovali společné prostory. Bylo to bydlení pro všechny - nejen pro zaměstnance státních podniků, ale i pro učitele, lékaře, dělníky.

Po roce 1989 se vše změnilo znovu. Lidé chtěli vlastní byty, ne podíly. Většina družstev přešla na vlastnické bydlení. Zbývalo jen 10-15 % bytů v družstvech. Dlouho se o nich zapomínalo. Ale teď se věc obrací.

Co to vlastně znamená být členem bytového družstva?

Když se staneš členem bytového družstva, nekupuješ byt. Kupuješ podíl ve společnosti, která vlastní celý dům. Ten podíl ti dává právo bydlet v konkrétním bytě. Nejsi nájemník, ale spoluvlastník. A to je rozdíl, který mění všechno.

Nájemné není jako u soukromého vlastníka. Není závislé na trhu. Družstvo si stanoví nájemné na základě skutečných nákladů - údržba, účty, pojistky, úvěry. A když se náklady zvýší, rozhoduje o tom všechno družstvo. Ne jeden vlastník, který chce zvýšit nájemné o 30 %, protože „trh to vyžaduje“.

Většina lidí, kteří jsou v družstvu dlouho, to ocení. Petr K. z Prahy říká: „Jsem v družstvu 15 let. Zvýšili mi nájemné jen třikrát - a vždy jen o pár stovek korun. Moji kamarádi v nájmu měli zvýšení o 30 % za rok.“

Neexistuje výpověď. Družstvo tě nemůže vysílat. Pokud chceš odejít, prodáš svůj podíl - ale to musí schválit ostatní členové. To je výhoda i nevýhoda. Výhoda, protože ti nevezmou byt, když se ti zvýší plat. Nevýhoda, protože když chceš odjet do zahraničí, může trvat měsíce, než najdeš nového člena. Marie S. z Brna říká: „Chtěla jsem odejít, trvalo to osm měsíců. Musela jsem čekat, až někdo přijde.“

Výhody, které skutečně počítají

Družstevní bydlení nabízí tři hlavní výhody, které nejsou vidět na první pohled.

• Stabilita - nemusíš se bát, že ti vlastník zvýší nájemné, když se rozhodne prodat dům.
• Cena - nájemné je v průměru o 20-30 % nižší než v soukromém nájmu v témže okolí. V Praze to znamená ušetření 3 000-5 000 Kč měsíčně.
• Společenství - rozhoduješ o tom, jak se dům udržuje. Můžeš podpořit zelené střechy, kompostování, společné zahrádky. V některých družstvech se dokonce děti učí, jak se starat o společné prostory.

Podle průzkumu Svazu českých a moravských bytových družstev z roku 2022 je 68 % členů spokojených. Hlavní důvod? „Vím, že tu budu i za 10 let.“

Rizika, která nikdo neříká

Ale není to všechno zlaté. Jsou tu i tmy.

První riziko je omezená flexibilita. Chceš přestěhovat kuchyň? Změnit zdi? Musíš požádat o souhlas. Většina družstev má pravidla, která zabraňují velkým úpravám - protože by to mohlo ovlivnit celý dům. Některé družstva dovolí jen malé úpravy - barvu stěn, nové podlahy. Větší změny vyžadují hlasování. To může být frustrující, když chceš rychle něco změnit.

Druhé riziko je prodej podílu. Když chceš odejít, nemůžeš jen prodat byt na trhu. Musíš najít nového člena, který bude chtít vstoupit do družstva. A ten musí být schválen všemi členy. To může trvat měsíce. A pokud je dům ve špatném stavu, můžeš mít problém s prodejem vůbec.

Třetí riziko je technický pokles. Mnoho družstevních domů je starých - z 70. a 80. let. Většina z nich potřebuje rekonstrukci. Ale kdo platí? Družstvo. A pokud má malé příjmy, nemůže si dovolit modernizaci. V některých případech to znamená, že byt nemá tepelnou izolaci, staré okna, neefektivní topení. A ty platíš za to stejně jako za nový byt.

Co se děje dnes? Obnova začíná

Po 30 letech zapomnění se družstevní bydlení vrací. A ne jen jako starý model. Je to nový trend - pro mladé, pro rodiny, pro ty, kdo nechtějí být v hypotéce.

V Liberci, Dobrušce, Pacově i v Praze v Proseku vznikají nové družstevní projekty. Nejsou to paneláky z 70. let. Jsou to moderní domy s tepelnou izolací, solárními panely, společnými prostory. A klíčové je, že je podporují obce. V některých městech obec přidá pozemek a vyžaduje, aby část bytů byla určena pro učitele, lékaře nebo mladé páry, které nemohou koupit byt.

V roce 2021 bylo v Proseku zahájeno družstevní bydlení, které umožnilo lidem bydlet bez hypotéky. Výstavba byla financována z vlastních prostředků členů a dotací. Výsledek? Byty za 15 000 Kč měsíčně - v Praze.

Podle Svazu českých a moravských bytových družstev se podíl družstevního bydlení v ČR zvýšil o 7 % ročně posledních tři roky. Dnes tvoří 12 % všech bytů. A pokud se odstraní právní překážky, může se podíl do roku 2030 zvýšit na 18 %.

Je to pro tebe?

Družstevní bydlení není pro každého. Je to pro ty, kdo:

• chtějí dlouhodobou stabilitu a nechtějí být v hypotéce,
• jsou ochotni se zapojit do rozhodování (schůzky, hlasování),
• nechtějí mít „soukromý“ byt, ale společný dům,
• chtějí bydlet levněji, ale ne chtějí obětovat kvalitu.

Není to pro tebe, pokud:

• chceš rychle prodat byt,
• chceš dělat úpravy, které nejsou v pravidlech družstva,
• nechceš mít nic společného s ostatními bydlícími,
• chceš mít plnou kontrolu nad vlastním domem.

Je to kompromis. Ale kompromis, který funguje. A který se vrací - ne proto, že je to „staré“, ale protože je to správné.