Právě teď se děje něco, co může rozhodnout o tom, zda bude vaše nemovitost za pět let stát dvakrát tolik, nebo naopak ztratí hodnotu. Nejde o spekulativní bublinu, ale o tvrdou realitu trhu. V roce 2025 tvořily ESG-kompatibilní nemovitosti, což jsou budovy splňující environmentální, sociální a governancové kritéria, 55 % všech realitních investic v České republice. To je obrovský posun oproti předchozím letům. Pokud jste investor, developer nebo dokonce jen nájemce, který chce mít jistotu, že jeho prostor nebude brzy zastaralý, musíte pochopit, proč se tento trend stal hlavním hybatelem českého realitního sektoru.
Není to jen o „zeleném marketingu“. Jde o peníze a legislativu. Evropská unie tlačí na soukromý sektor prostřednictvím směrnice SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) a Taxonomie EU. Od roku 2025 musí 60 % portfolia evropských investičních fondů splňovat minimální ESG kritéria. Pro český trh to znamená jedno: kapitál teče tam, kde jsou budovy efektivní, transparentní a udržitelné. A ty, které tomu neodpovídají, začínají být pro velké hráče jako BlackRock a Vanguard globální investiční fondy vyžadující ESG reporting jako podmínku financování nepřijatelným rizikem.
Proč ESG přestává být volbou a stává se nutností
Pamatujete si ještě dobu, kdy byla udržitelnost pouze příplatkem pro ty, kdo si mohli dovolit být „ekologičtí“? Ta éra skončila. Dnes je ESG vstupenkou do hry. Podle analýzy společnosti CBRE z ledna 2025 považuje 78 % mezinárodních investorů ESG faktory za klíčové rozhodovací kritérium. A není to jen zahraniční kapitál. I domácí developerské firmy to cítí na vlastní kůži. Průzkum CEEC Research z října 2025 ukázal, že 92 % českých developerů vidí v ESG nástroj nejen pro splnění zákonů, ale především pro získání financování a udržení důvěry zákazníků.
Základním pilířem tohoto systému jsou tři oblasti:
- Environmentální faktory (E): Energetická náročnost budov, recyklace, využití obnovitelných zdrojů energie.
- Sociální faktory (S): Kvalita vnitřního prostředí, přístupnost veřejné dopravy, bezpečnost prostoru.
- Governance (G): Transparentnost vlastnické struktury, dodržování právních norem etického řízení.
Když se podíváte na data, rozdíl je zásadný. Nemovitosti s silným ESG profilem dosahují nižších provozních nákladů - úspora se pohybuje mezi 10 až 20 %. Zároveň mají vyšší atraktivitu pro nájemce. Michal Hrbatý ze společnosti UlovDomov.cz to v rozhovoru pro BusinessInfo.cz v prosinci 2025 shrnul jednoduše: jde o dlouhodobé zvýšení hodnoty aktiva. A v době rostoucích úrokových sazeb a inflace je každá procentuální úspora na energiích čistým ziskem.
Ceny, výnosy a konkurenční výhoda
Pojďme se podívat na čísla, která mluví sama za sebe. Trh neklame. Prémiové kancelářské prostory v Praze, které mají certifikaci ESG, se prodávají a pronajímají za výrazně lepší ceny než jejich standardní protějšky. Podle reportu PwC Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 činí průměrná nájemní sazba pro takové prostory 22,5 EUR/m²/měsíc. Standardní prostory bez certifikace nabízejí pouhých 18,7 EUR/m²/měsíc. Je to rozdíl více než 20 %, což je v realitách enormní suma.
| Metrika | ESG-certifikované prostory | Standardní prostory | Rozdíl / Výhoda |
|---|---|---|---|
| Nájemní sazba (EUR/m²/měsíc) | 22,5 | 18,7 | +20,3 % |
| Obsazenost ploch | 94,2 % | 86,7 % | +7,5 % |
| Výnosová mezera | O 1,8-2,2 % bodů vyšší | Referenční hodnota | Širší marže |
| Růst cen bytů (ročně) | 6,7 % | 4,4 % | +2,3 % rychleji |
Nejdůležitější ukazatel pro investory je však obsazenost. Podle analytické zprávy Savills z října 2025 je průměrná obsazenost ESG-certifikovaných kanceláří v Praze 94,2 %. U ne-certifikovaných objektů klesá na 86,7 %. To znamená menší riziko prázdných ploch a stabilnější cash flow. Dušan Kunovský z CENTRAL GROUP potvrzuje, že ceny bytů v ESG projektech rostou o 2,3 % rychleji než u standardních projektů. V dlouhodobém horizontu to znamená, že aktivum s dobrým ESG profilem zhodnocuje kapitál mnohem efektivněji.
Certifikace BREEAM a LEED: Co to vlastně znamená?
Když slyšíte slova BREEAM nebo LEED, nemusíte panikařit. Jde o systémy, které hodnotí, jak „zelená“ a funkční je budova. V ČR dominuje systém BREEAM certifikační systém používaný v 65 % nových komerčních projektů v ČR. Ten se používá v 65 % nových komerčních projektů. Systém LEED zaujímá asi 32 % trhu. Aby budova získala označení BREEAM Excellent, musí splnit minimálně 70 % kritérií z celkového počtu 102 možných bodů. Hodnotí se všechno - od kvality vzduchu a osvětlení po správu odpadu a dostupnost cyklostezek.
Problém nastává u starších budov. Podle průzkumu CzechREI z července 2025 nevyhovuje 85 % stávajících kancelářských prostor v Praze postavených před rokem 2010 aktuálním ESG standardům bez rekonstrukce. Modernizace takového objektu na úroveň energetického štítku B stojí mezi 120 až 180 EUR/m². To je investice, kterou si malí majitelé často nemohou dovolit, zatímco velcí hráči ji vnímají jako nezbytnou pojistku proti budoucímu propadu hodnoty tzv. brown discountu.
Legislativní tlak a česká specifika
Zatímco mnoho lidí vnímá ESG jako dobrovolný krok, realita je jiná. Česká republika připravuje novou legislativu, která má být účinná od roku 2026. Návrh Ministerstva životního prostředí z prosince 2025 počítá s tím, že všechny budovy třídy A a B nad 1 000 m² budou muset mít do konce roku 2027 energetický štítek B nebo lepší. To přímo zasáhne 85 % kancelářských prostor v Praze.
Toto pravidlo nemá milostnou lhůtu. Investoři, kteří čekají, mohou najednou zjistit, že jejich aktivum nelze refinancovat, protože banky nesmí půjčovat na nemovitosti, které nesplňují taxonomii EU. Podle predikce PwC bude do roku 2027 vyžadovat ESG due diligence 90 % velkých realitních transakcí v ČR, oproti 65 % v roce 2025. To znamená, že pokud chcete nemovitost koupit nebo prodat, budete muset prokázat její udržitelnost dříve, než se dostanete k podpisu smlouvy.
Kde je past? Rezidenční segment a malé developery
Není všechno zlacené. ESG strategie funguje skvěle v kancelářském a logistickém sektoru, kde poptávka roste o 32 % meziročně. V levném rezidenčním segmentu ale narazí na tvrdou zeď. Certifikace zvyšuje cenu bytu o 15 až 20 %. Pro průměrného českého kupujícího, který bojuje s hypotékami, to často znamená nepřijatelnou částku. Roman Vávra ze společnosti Stavby Praha upozorňuje, že toto zvýšení ceny je pro mnoho rodin bariérou, kterou nepřekročí.
Dalším problémem je administrativa. Implementace ESG standardů trvá u stávajících budov 6 až 9 měsíců a vyžaduje složité povolovací procesy. 82 % developerů uvádí jako hlavní překážku právě byrokracii a nedostatek kvalifikovaných specialistů. Malé developery tedy často končí v situaci, kdy chtějí být zelení, ale nemají zdroje ani know-how na to, aby projeli certifikací bez zbytečných zpoždění.
Jako investovat chytrě v roce 2026
Akceptujte realitu: trh se dělí na dva tábory. Ten první zahrnuje moderní, efektivní budovy, které přitahují kapitál a nájemce. Druhý tábor tvoří starší objekty, které postupně ztrácjí likviditu. Pokud plánujete investici, zaměřte se na lokality s dobrou infrastrukturou a preferujte projekty, které již mají certifikaci BREEAM nebo LEED, nebo alespoň jasné plány na její získání.
Využijte také dotačních programů. Fondy EU a Modernizační fond pokrývají až 40 % nákladů na energetickou modernizaci. To výrazně snižuje vstupní bariéry. Sledujte také integraci technologií IoT a AI, které umožňují monitorovat spotřebu energie v reálném čase. Central Group například nasazením těchto technologií snížila energetickou náročnost své budovy v Praze 7 o dalších 12 %. To je konkurenční výhoda, kterou nelze ignorovat.
Co přesně znamená akronym ESG v kontextu nemovitostí?
ESG stojí za Environmentální, Sociální a Governancové faktory. V nemovitostech to znamená hodnocení budov podle jejich dopadu na životní prostředí (energie, emise), kvality života pro uživatele (zdraví, bezpečnost) a transparentnosti řízení projektu (etika, právní soulad).
Je certifikace BREEAM povinná?
Samotná certifikace BREEAM není zákonnou povinností, ale stává se de facto standardem pro získání financování od velkých institucí a pro prodej prémiových prostor. Legislativně je však povinné dosažení určitého energetického štítku (např. B), který je úzce spjat s ESG kritérii.
O kolik je dražší bydlet v ESG-certifikované nemovitosti?
Nájemné je obvykle o 15-20 % vyšší než u standardních nemovitostí. Cena koupi může být vyšší o podobné procento, nicméně tyto nemovitosti mají tendenci růst ve hodnotě rychleji a mají nižší riziko neobsazenosti.
Které typy nemovitostí nejvíce profitují z ESG trendů?
Nejvíce profitují kancelářské a logistické areály. Zde je poptávka po certifikovaných prostorech nejvyšší a nájemní sazbony jsou výrazně nadprůměrné. V rezidenčním segmentu je efekt slabší kvůli citlivosti konečných spotřebitelů na cenu.
Jaké jsou hlavní rizika pro investory do starších nemovitostí?
Hlavním rizikem je tzv. brown discount, tedy pokles hodnoty nemovitosti, která nesplňuje nové ekologické normy. Navíc hrozí obtížnost refinancování, protože banky postupně odmítají půjčovat na budovy s vysokou energetickou náročností.
Napsal Stepan Prucha
Vše od autora: Stepan Prucha