Hypotéka na výstavbu a pozemek - kompletní průvodce financováním v ČR

Chcete stavět dům, ale chybí vám dost peněz na výkup pozemku a samotnou výstavbu? hypotéka na výstavbu je řešení, které spojuje oba kroky do jednoho úvěru. V tomto článku vám krok po kroku vysvětlíme, jak celý proces funguje, co od vás banky požadují a kde můžete ušetřit.

Co je hypotéka na pozemek a výstavbu?

Hypotéka na výstavbu je specializovaný úvěr, který financuje nákup stavebního pozemku a následnou výstavbu rodinného domu až do kolaudace. Na rozdíl od standardní hypotéky se nevychází jen z aktuální hodnoty nemovitosti, ale z odhadované budoucí hodnoty dokončeného domu. V roce 2025 až 90 % této hodnoty může banka poskytnout, což je výrazně více než 80 % u klasických hypotečních úvěrů.

Kdo může žádat o tento úvěr?

• Plnoleté fyzické osoby (minimální věk 18 let).
• Žadatelé s doloženou bonitou - stabilní příjem, minimální výše příjmů podle banky (často 30 % měsíčních příjmů na splátky).
• Klienti do 36 let mohou u některých bank (např. ČSOB) získat až 90 % hodnoty budoucí nemovitosti.
• Mají potvrzený přístup k pozemku (komunikace, právní titul, vůbec nesmí být pouze zahrada, vinice či les).

Požadavky na pozemek a dokumentaci

Banky oceňují jen pozemky, které jsou v katastru vedeny jako stavební. Musíte předložit:

1. Výpis z katastru nemovitostí s označením „stavební pozemek“.
2. Územní plán, který potvrzuje, že pozemek je určen k bydlení.
3. Kupní smlouvu nebo darovací smlouvu - důkaz vlastnického práva.
4. Ocenění pozemku od autorizovaného odhadce (minimální 80 % hodnoty jako zástava).
5. Stavební povolení nebo alespoň územní souhlas, který banka použije jako podklad pro financování výstavby.
6. Projektovou dokumentaci (architektonické výkresy, technické specifikace).
7. Harmonogram výstavby a detailní rozpočet - rozdělený do etap (základy, hrubá stavba, dokončovací práce).

Jak probíhá schválení a čerpání úvěru?

Proces se dělí do tří hlavních fází:

• Prediktivní analýza - banka zhodnotí územní plán, přístupovou komunikaci a právní titul pozemku. Podle studie ČNB z 2025 bylo 73 % zamítnutých žádostí kvůli nevyřešenému přístupu.
• Schválení - po doplnění kompletní dokumentace banka provede úvěrovou analýzu a stanoví maximální výši úvěru (až 90 % budoucí hodnoty). Průměrná doba schválení je 4‑6 týdnů.
• Čerpání - úvěr se uvolňuje v 3‑5 etapách podle předložených dokladů o dokončených fázích (např. dokončení základů, hrubá stavba, instalace technologií). Každá etapa vyžaduje potvrzení od stavbyvedoucího a často i revizi od odhadce.

Typické podmínky:

Klíčové parametry hypotéky na výstavbu (2025)

Parametr	Hodnota
Maximální financování	90 % budoucí hodnoty (až 95 % pro energeticky úsporné projekty)
Úroková sazba	4,49 % - 5,29 % p.a. (fixace 5 let nejčastější)
Doba splatnosti	10 - 30 let
Požadavek na odhadce	minimálně 80 % hodnoty pozemku, ideálně 90 % pro mladé klienty
Nejčastější banky	Česká spořitelna, ČSOB, Raiffeisenbank, mBank, Fio banka

Srovnání s běžnou hypotékou a dalšími úvěrovými produkty

Rozdíly jsou hlavně v míře financování a požadavcích na dokumentaci. Tabulka níže ukazuje, kde se hypotéka na výstavbu liší od klasické hypoteční úvěru a od stavebního úvěru s částečným financováním.

Porovnání hlavních úvěrových produktů

Produkt	Financování pozemku	Financování výstavby	Max. úroková sazba (2025)
Hypotéka na výstavbu	Ano ( až 90 % budoucí hodnoty)	Ano (podle etap)	4,49 % - 5,29 %
Standardní hypotéka	Ne (financuje jen existující byt/dům)	Ne (pouze refinancování)	3,79 % - 4,69 %
Stavební úvěr	Ano (max 70 % hodnoty pozemku)	Ano (max 80 % rozpočtu)	5,10 % - 6,20 %

Praktické tipy a nejčastější chyby

Na základě zkušeností z klubů FinExpert.cz a Facebookové skupiny ‚Hypotéky ČR‘ se pravidelně opakují následující rady:

• Nezanedbávejte přístupové cesty. Přístupová komunikace musí být řešena soudně i technicky - pokud chybí zpevněná cesta, banka žádá doplnění.
• Počítejte s rezervou 15‑20 %. Průměrná nadměrka rozpočtu v roce 2025 dosahuje 18 %. Bez rezervy riskujete zdržení výstavby a nutnost doplatků z vlastních úspor.
• Kompletní dokumentace před podáním žádosti. Chyby v harmonogramu nebo chybějící stavební povolení jsou hlavní příčinou prodlev (23 % recenzí).
• Využijte energeticky úsporné programy. Banky jako Raiffeisenbank a ČSOB snižují sazbu o 0,35 % pro domy s energetickým štítkem A nebo vyšším.
• Pravidelně komunikujte s odhadcem. Odhadce kontroluje nejen cenu pozemku, ale i realistický výpočet budoucí hodnoty domu. Špatný odhad může snížit výši úvěru.

Aktuální tržní podmínky a budoucí trendy

Podle Českého statistického úřadu vzrostly stavební materiály v roce 2025 o 14,7 %, což zvyšuje náklady na výstavbu. Na druhé straně objem hypoték na výstavbu dosáhl první polové 2025 rekordních 28,7 mld. Kč, což představuje 12,3 % nárůst oproti loňsku. Pět největších bank (Česká spořitelna, ČSOB, Raiffeisenbank, mBank, Fio banka) vykazuje podíl nad 90 % na trhu.

Nový systém hodnocení rizik od ČNB, zavedený v červnu 2025, klade větší důraz na kvalitu projektové dokumentace a reálnost rozpočtu. Očekává se, že do konce roku 2025 téměř všechny hlavní banky nabídnou digitální platformu pro sledování výstavby - klient tak může sledovat, kdy jsou čerpány jednotlivé etapy a jaké dokumenty chybí.

Co udělat dál?

Pokud jste rozhodnuti jít po vlastní výstavbě, první krok je získat územní plán a ověřit, že pozemek je stavební. Poté si připravte kompletní balíček dokumentů a kontaktujte několik bank - porovnání nabídek vám může ušetřit až 0,5 % úrokové sazby. Nezapomeňte také zvážit možnost využití energeticky úsporných řešení, která dnes přináší nejen úsporu nákladů, ale i lepší podmínky od banky.

• říj, 24 2025
• Klára Holubová
• 0
• Trvalý odkaz

• Štítky:
• hypotéka na výstavbu
• financování pozemku
• stavební úvěr
• české banky
• úroková sazba

Napsal Klára Holubová

• 

  Vše od autora: Klára Holubová