Jak funguje LTI a DSTI u hypotéky v ČR: Co musíte vědět v roce 2026

Co je LTI a DSTI a proč o nich vůbec slyšíte?

Když jste poprvé přemýšleli o hypotéce, možná jste narazili na slova jako LTI a DSTI a cítili jste, že vás banka mluví jazykem, který nechápete. Nejste sami. Tyto zkratky představují klíčové ukazatele, které banky a Česká národní banka používají k rozhodování, zda vám mohou půjčit peníze na bydlení. Ale dnes už to není tak jednoduché jako před pár lety.

LTI znamená Loan-to-Income - poměr výše úvěru k vašemu ročnímu příjmu. Pokud si vezmete hypotéku na 5 milionů Kč a vaše čistý roční příjem je 600 000 Kč, LTI je 8,3. To znamená, že váš dluh je přes osmkrát vyšší než váš roční příjem. ČNB dříve měla pro tento ukazatel limity, ale od ledna 2024 už ne. Dnes se na něj podíváte jen jako na orientační ukazatel rizika.

DSTI je Debt Service to Income - poměr vašich celkových měsíčních splátek k vašemu čistému měsíčnímu příjmu. Pokud platíte hypotéku 15 000 Kč, auto 5 000 Kč a kreditní kartu 2 000 Kč, a vaše čistý příjem je 45 000 Kč, pak DSTI je (15 000 + 5 000 + 2 000) / 45 000 × 100 = 48,9 %. To je hodně. Dříve to bylo překážka. Dnes už ne.

Co se změnilo od roku 2024? Už neplatí žádné limity?

Od 1. ledna 2024 už ČNB neříká bankám, kolik můžete dlužit. Zrušila všechny závazné limity pro DSTI i DTI. To znamená, že banka teoreticky může půjčit hypotéku i tomu, kdo platí 50 % svého příjmu na splátky. Ale to neznamená, že to všechno projde.

Banky si dělají vlastní pravidla. Většina z nich stále používá vnitřní limity - obvykle kolem 40-45 % pro DSTI. Proč? Protože chtějí, aby klienti nezkrachovali. Pokud si někdo vezme hypotéku s DSTI 50 %, ale za rok přijde ztráta práce nebo náklady na údržbu bytu stoupnou, může se ocitnout v problémech. A banka nechce, aby se to stalo - nejen kvůli klientovi, ale i kvůli svému vlastnímu riziku.

Co se týče LTI, tak to už vůbec není omezeno. Banka si jen spočítá: „Tady máme 7 milionů Kč úvěru, klient má 700 000 Kč ročně - to je LTI 10.“ A pak se podívá na jeho celkovou situaci: má stabilní práci? Má rezervy? Jaký má věk? Jaká je jeho kreditní historie? LTI je jen jeden kousek puzzle.

Proč ČNB zrušila limity? Bylo to chyba?

Nebylo to chyba. Bylo to strategické rozhodnutí.

Od roku 2022, kdy byly limity zpřísněny, se počet hypoték výrazně snížil. Mnoho lidí, zejména mladých, se nemohlo do bydlení dostat. Někteří z nich měli dostatek peněz na splátky, ale přesáhli DSTI 45 % kvůli malému autu nebo půjčce na vzdělání. Banky jim odmítly hypotéku, i když byli schopní splácet.

ČNB si uvědomila, že přísné čísla neznamenají bezpečí. Někdo s DSTI 42 % může být bezpečnější než někdo s 38 %, pokud má stabilní zaměstnání a žádné další dluhy. Proto se přesunula od „předem stanovených pravidel“ k „hodnocení jednotlivých případů“.

Od července 2023 už nebyl DSTI závazný. Od ledna 2024 už ani DTI. Zůstal jen LTV - poměr hypotéky k hodnotě nemovitosti. A ten je stále závazný: 80 % pro většinu, 90 % pro mladší než 36 let. To je jediné číslo, které musíte dodržet.

Co si musíte pamatovat, když hledáte hypotéku?

Nezaměřujte se jen na to, kolik vám banka řekne, že vám může dát. Zaměřte se na to, kolik si můžete dovolit platit.

První věc: spočítejte si všechny splátky. Nejen hypotéku. Zahrňte auto, kreditní karty, leasing, i malé půjčky. Nezapomeňte na pojištění nemovitosti - to je často překvapení. A nezapomeňte na náklady, které se zvýší po přestěhování: údržba, energie, vodné, odpad, poplatky za byt.

Druhá věc: dejte si rezervu. Pokud máte DSTI 35 %, máte ještě 65 % příjmu na všechno ostatní. To je bezpečná hranice. Pokud máte 40 %, už je to těsné. A 45 %? To je na hranici rizika. Neznamená to, že vám to banka odmítne - ale může se stát, že za dva roky budete přemýšlet, jak zaplatit náhradní kotel.

Třetí věc: nechte si banku vysvětlit, jaké má vnitřní limity. Některé banky stále nechají DSTI pod 40 %. Jiné pod 45 %. Některé vám řeknou: „Můžeme vám dát hypotéku, ale musíte mít rezervu 100 000 Kč na účtu.“ To je lepší než limit. To je skutečná ochrana.

Je to pro vás výhoda nebo nevýhoda?

Pro někoho je to výhoda. Pokud jste mladý, máte stabilní práci, nejste příliš zadlužený a máte rezervu, můžete si teď vzít větší hypotéku než před pár lety. Možná i na byt v centru Brna.

Pro někoho je to nevýhoda. Pokud jste závislý na výplatě, nemáte žádné rezervy a vaše splátky už dnes přesahují 40 % příjmu, můžete se dostat do pasti. Banka vám hypotéku dá, ale za dva roky budete přemýšlet, jak zaplatit opravu střechy nebo jak přežít, když přijde zvýšení úroků.

Nejde o to, kolik vám banka dá. Jde o to, kolik si můžete dovolit platit, když se změní život.

Co se stane, když se situace zhorší?

ČNB stále sleduje, jak se DSTI vyvíjí. V listopadu 2023 byl průměrný DSTI nových hypoték 36,8 %. To je v pořádku. Ale kdyby se začal zvyšovat - třeba na 45 % a víc - mohla by ČNB opět zavést limity. Nebo alespoň zpřísnit doporučení. Banky by mohly začít vyžadovat větší rezervy, vyšší úrokové sazby nebo kratší splatnost.

Neexistuje žádná záruka, že to nebude opět omezeno. Proto je lepší se držet vlastních pravidel, než čekat, až se změní pravidla bank.

Kdo má dnes výhodu?

Výhodu má ten, kdo:

• Má stabilní, dlouhodobou práci (např. ve veřejné správě, zdravotnictví, školství)
• Nemá žádné další dluhy nebo má jen malé
• Má alespoň 10 % vlastního příspěvku
• Má na účtu rezervu na 6-12 měsíců splátek
• Nemá v plánu děti, velké náklady nebo změnu zaměstnání v nejbližších letech

Nemá výhodu ten, kdo:

• Už má několik půjček a má nízký příjem
• Chce si koupit byt v ceně, která je 5x vyšší než jeho roční příjem
• Neumí si představit, co se stane, když ztratí práci
• Je přesvědčený, že „to už nějak půjde“

Závěr: Nejde o to, kolik vám banka dá, ale kolik si můžete dovolit platit

Od ledna 2024 se hypotéky v ČR staly jednodušší - ale ne jednodušší pro vás. Zrušení limitů znamená, že banka už nemá předem dané pravidlo, které by vás omezovalo. Ale to neznamená, že jste bezpečnější. Naopak - teď je na vás, abyste si dali hranice sami.

Nechte si spočítat DSTI. Pokud je nad 40 %, přemýšlejte, jestli to opravdu chcete. Pokud je nad 45 %, nechte si poradit s finančním poradcem. A pokud máte LTI nad 9, přemýšlejte, jestli je byt, který si chcete koupit, opravdu ta správná volba.

Hypotéka není jen o tom, koupit byt. Je to o tom, jak budete žít příštích 20 let. A to se neřídí čísly ČNB. Řídí se vaší rozumností.