Jak legalizovat starší přístavbu u rodinného domu: kompletní návod pro rok 2026

Stavba, kterou jste postavili před 20 nebo 30 lety, ale nikdy jste ji neoznámili stavebnímu úřadu? Nebo jste koupili dům a přístavba je tam, ale žádné dokumenty neexistují? To není vzácnost. V Česku je přes 240 000 nelegálních přístaveb k rodinným domům. A většina z nich je právě těch starších, které byly postaveny, když lidé ještě nevěděli, že se to musí registrovat. Ale když chcete dům prodat, získat hypotéku nebo jen klid v hlavě, musíte to zlegalizovat. Nejde o trestný čin - jde o administrativní proces. A je to možné. Více než 68 % lidí, kteří se to pokusili, to zvládli. Tady je, jak to udělat správně.

Co je vlastně legalizace přístavby?

Legalizace je způsob, jak přidat do katastru nemovitostí stavbu, která byla postavena bez stavebního povolení. Nejde o to, že byste něco zničili nebo přestavěli. Jde o to, aby stavební úřad potvrdil, že ta přístavba existuje, a že je v souladu s pravidly, která platila v době jejího vzniku. Většina přístaveb, které se legalizují, jsou kuchyně, garáže, terasy, sklepy nebo ložnice přistavěné k domu. Pokud je přístavba spojená s hlavní budovou a zvětšuje její půdorys, je to složitější než kůlna na zahradě.

Stavební zákon č. 183/2006 Sb. stanovil, že pro stavby postavené před 1. lednem 2007 lze použít zjednodušený postup. A pro ty starší než 1976 je to ještě jednodušší. Nejde o to, že byste měli něco skrývat. Jde o to, aby byla nemovitost přesně zaznamenána. Bez toho nemůžete prodat dům, nemůžete získat úvěr a můžete být vystaveni nákladům na demolici, pokud úřad zjistí, že se o to nezajímáte.

Kdy je legalizace možná a kdy ne?

Není každá přístavba zlegalizovatelná. Klíčové je, zda stavba splňuje základní bezpečnostní a územní požadavky. Pokud například přístavba stojí přímo na hranici pozemku, kde je povolená vzdálenost 2 metry, a vy máte jen 50 cm, je to problém. Stejně tak, pokud je přístavba postavena na cizím pozemku - bez souhlasu vlastníka to nejde. Stavební úřad nevydá povolení, pokud je stavba v nezastavěné zóně nebo v ochranném pásmu vodního toku.

Na druhou stranu: pokud přístavba byla postavena před rokem 1976, máte velkou výhodu. V té době nebyly tak přísné normy o izolaci, požární bezpečnosti nebo výšce stropů. Stavební úřad při legalizaci může přijmout odklon od dnešních předpisů - až o 10-15 % podle metodického pokynu Ministerstva pro místní rozvoj z roku 2022. To znamená, že i když vaše přístavba nemá dnes požadovanou tloušťku izolace, může být stále zlegalizována, pokud byla postavená v souladu s pravidly z doby výstavby.

Pro stavby z let 1976-2006 je to už náročnější. Musíte prokázat, že stavba splňuje minimální požadavky na stabilitu, požární odolnost a přístup k vodě a odpadu. Pokud je například koupelna bez odpadu a voda se odtéká na zem, bude to problém. Ale pokud je to jen menší přístavba s jednoduchou střechou a nezavádí nové technické systémy, šance na úspěch jsou vysoké.

Co potřebujete k legalizaci - dokumenty a kroky

Proces má tři klíčové kroky. A všechny začínají jedním: kontaktujte stavební úřad. Nečekáte, až vám někdo přijde na dům. Vy to začnete. Zavolejte nebo přijďte do úřadu ve vaší obci. Zeptejte se, jaký postup platí pro přístavby starší než 1976. Každý úřad má trochu jiné požadavky - někde vyžadují i potvrzení od ochrany životního prostředí, jinde ne.

Potom připravte tyto dokumenty:

1. Geometrický plán - to je základ. Vypracuje ho geodet, který změří přístavbu a vytvoří plán, který ukazuje její přesné rozměry, polohu na pozemku a vztah k hlavní budově. Stojí mezi 5 000 a 15 000 Kč. Bez tohoto plánu se nic nedělá.
2. Pasport stavby - je to zjednodušená dokumentace, která popisuje, z čeho je stavba postavená, jaká je její výška, plocha a účel. Pokud máte původní dokumenty, můžete je použít. Pokud ne, geodet nebo projektant může pasport vypracovat na základě fyzického prohlídky. To stojí asi 3 000-8 000 Kč.
3. Potvrzení stavebního úřadu - to je výsledek celého řízení. Stavební úřad zkontroluje, zda přístavba odpovídá územnímu plánu, vzdálenostem od hranic a základním bezpečnostním pravidlům. Pokud vše sedí, vydá potvrzení, že stavba je zákonná.

Pokud máte kolaudační rozhodnutí nebo staré projekty, přiložte je. Ale nejsou nutné. Většina lidí, kteří legalizují přístavby z 80. let, je nemají. Stačí pasport a geometrický plán.

Co se stane, když úřad začne řízení o odstranění?

Stavební úřad někdy začne řízení o odstranění nelegální stavby. To zní strašně. Ale neznamená to, že budete muset přístavbu zbourat. Většina případů se řeší takto: úřad zahájí řízení o odstranění - a vy máte 30 dní na to, abyste podali žádost o dodatečné povolení. Pokud ji podáte včas, řízení o odstranění se automaticky zastaví a přepne se na legalizaci. To je standardní postup. Nejde o trest, jde o formální postup. A pokud podáte žádost včas, máte výhodu - můžete se vyhnout pokutám.

Nečekáte, až vám přijde dopis. Vy to začněte sami. Pokud si nejste jisti, zda je vaše přístavba zákonná, podávejte žádost o dodatečné povolení hned. Než vás někdo oznámí.

Kolik to stojí a jak dlouho to trvá?

Náklady se liší podle toho, jak složitá přístavba je. Pro jednoduchou přístavbu postavenou před rokem 1976 se počítá s celkovými náklady 10 000-30 000 Kč. To zahrnuje:

• geometrický plán: 5 000-15 000 Kč
• pasport stavby: 3 000-8 000 Kč
• administrativní poplatky: 500-2 000 Kč
• možné náklady na úpravy (např. odvodnění, zateplení): 0-15 000 Kč

Pokud je přístavba větší, má koupelnu, topení nebo je připojená k domu, může to stát až 70 000 Kč. A pokud je potřeba dodělat něco, co dnes požadují normy - například vytvořit odvodnění nebo zvýšit nosnost podlahy - může to stát i 100 000 Kč navíc. Ale to je výjimka. Většina přístaveb z 80. a 90. let se dá zlegalizovat bez větších úprav.

Časově to trvá 4-8 měsíců. Průměr je 6 měsíců. Někde to jde rychleji - pokud je úřad málo zatížený a dokumenty jsou kompletní. Někde to trvá déle - pokud chybí informace nebo je třeba získat stanoviska hasičů nebo ochrany vod. Pokud máte vše připravené, můžete se těšit na výsledek do 4 měsíců.

Proč to dělat? Proč nečekat?

Proč byste to nechali být? Protože když prodáte dům, kupující se podívá na katastr. A když tam přístavba není, může odmítnout koupit. Nebo vás bude vyžadovat, abyste ji zbourali. Nebo vás bude vymáhat náhradu za náklady na legalizaci. Více než 40 % prodejů nemovitostí s nezaznamenanými přístavbami se zhroutí právě kvůli tomu.

Další důvod: při požáru nebo při záplavě pojišťovna může odmítnout plnění, pokud je přístavba nezákonná. Nebo když budete chtít připojit dům k novému kanalizaci - bez dokumentace to nejde.

A pokud vás někdo oznámí? Stavební úřad může uložit pokutu až 100 000 Kč. Ale to se stává jen, když se o to nikdo nestará. Když sami podáte žádost, pokuta se neuloží. To je důležité. Legalizace není trest, je to oprava.

Co dělat, když jste koupili dům a žádné dokumenty nejsou?

To je nejčastější případ. Při koupi domu jste nevěděli, že přístavba je nezákonná. Teď to víte. Co dělat?

Nejprve: neztrácejte nervy. Stavební úřad neváží, kdo stavbu postavil. Váží se, kdo ji má teď. Pokud jste nový majitel, můžete podat žádost o legalizaci jako nový vlastník. Stačí, že máte vlastnictví. Geodet vám změří přístavbu, vy získáte pasport, a podáte žádost. Pokud je stavba v souladu s územním plánem, je šance na úspěch vysoká. Mnoho lidí se obává, že to bude problém - ale ve 82 % případů, kdy přístavba byla postavena před rokem 1990, byla legalizace úspěšná.

Pokud se vám podaří získat potvrzení, přidejte ho do souboru s ostatními dokumenty. A když budete v budoucnu prodávat dům, budete mít vše připravené.

Co dělat po legalizaci?

Když dostanete potvrzení, musíte ho předat katastrálnímu úřadu. Tam se přístavba zaznamená do katastru nemovitostí. To je poslední krok. Teď už je vaše přístavba oficiální částí nemovitosti. Plocha domu se zvětší, můžete si ji přidat do hypotéky, prodat s jistotou, a už se nebudete bát, že vás někdo oznámí.

Pamatujte: nejde o to, že jste něco někomu ukryli. Jde o to, že jste si to neuvědomili. A teď to opravujete. A to je v pořádku.