Jak vyřídit hypotéku při koupi nemovitosti v dražbě v České republice

Koupě nemovitosti v dražbě může být jednou z nejvýhodnějších možností, jak získat byt nebo dům za výrazně nižší cenu než tržní hodnota. Některé nemovitosti se prodávají až o 30 % levněji než jejich reálná hodnota. Ale tady začíná problém: hypotéka pro takovou koupě je mnohem složitější než pro běžný prodej. Banky se k tomuto typu financování vyhýbají. A proč? Protože rizika jsou vysoká a dokumentace často neúplná.

Proč banky nechtějí financovat dražební nemovitosti?

Podle České národní banky z roku 2024 je jen 2,3 % všech nově schválených hypoték určeno pro nemovitosti v dražbě. To není náhoda. Většina těchto nemovitostí má nejasný právní stav. V 68 % případů nejsou v katastru správně zaznamenaná všechna zástavní práva. Někdy tam je ještě nájemník, který má právo zůstat v bytě i po koupi. Nebo se ukáže, že dřívější vlastník měl nevyplacené účty za bydlení, které se teď přenášejí na nového vlastníka. Banky se nechtějí dostávat do právních hádek, které mohou trvat roky a stát je tisíce korun.

Navíc je často neznámý skutečný stav nemovitosti. Zdá se, že byt je v dobrém stavu, ale při příjezdu zjistíte, že voda teče z potrubí, strop se propadá, nebo je v domě škodlivý plísní. Takové opravy mohou stát více než rozdíl mezi dražební a tržní cenou.

Které banky vůbec hypotéku pro dražbu udělí?

Není všechny banky stejné. Pouze tři z patnácti hlavních českých bank financují nemovitosti v insolvenční dražbě - Moneta Money Bank, ČSOB a Air Bank. Ostatní akceptují jen exekuční dražby, kde je právní situace trochu jasnější. To znamená, že pokud koupíte nemovitost z insolvenčního řízení, máte omezený výběr.

Největší hráči v tomto segmentu jsou:

• Moneta Money Bank - má 38 % tržního podílu. Nabízí nejrychlejší proces s novým systémem „Express Dražba“, který schválí hypotéku za 5 pracovních dnů. Ale za to zaplatíte poplatek 1,5 % z výše úvěru. Vyžaduje minimálně 25 % vlastních zdrojů.
• ČSOB - má 22 % podílu. Je rychlý - průměrně schválí hypotéku za 9 dní (o 8 dní rychleji než průměr). Ale vyžaduje, abyste při podepisování smlouvy osobně přijeli do pobočky. LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) je maximálně 70 %.
• Air Bank - 15 % podílu. Má příznivé podmínky pro klienty s vysokým příjmem, ale nevěří na nemovitosti s nezjištěnými nájemníky.

Komerční banka, která dříve vedla trh, má dnes jen 9 % podílu v dražebním segmentu. Většina bank si zvyšuje požadavky na vlastní zdroje - od 15 % až po 35 %, v závislosti na riziku nemovitosti.

Co musíte mít připravené, než začnete?

Největší chyba, kterou lidé dělají: začnou hledat hypotéku až po tom, co vyhráli dražbu. To je příliš pozdě. Proces trvá průměrně 42 pracovních dnů - to je o 14 dní déle než u běžné hypotéky. A musíte to zvládnout nejpozději 7 dní před dražbou, jinak banka nemá čas schválit úvěr.

Tady je, co potřebujete mít hotové:

1. Exekutorský spis - získejte ho od exekutora. Trvá 7-10 dní. Obsahuje všechny informace o nemovitosti - vlastníky, zástavní práva, nájemníky, dluhy.
2. Katastrální průzkum - nechte si vydat aktuální výpis z katastru nemovitostí. Náklady: 2 500-5 000 Kč. Zjistíte, jestli jsou všechna práva zaznamenaná.
3. Technický průzkum - nechte si udělat odborný posudek stavu budovy. Průměrně 8 000 Kč. Zjistíte, jestli je v bytě kouřový dům, špatná izolace, nebo poškozená střecha.
4. Právní analýza - jen 4 firmy v ČR to dělají dobře (např. Kocián Šolc Balaštík). Náklady: 15 000-25 000 Kč. Toto je nejdůležitější krok. 63 % neúspěšných hypoték selhává kvůli nezjištěným zástavním právům.

Nezapomeňte: banky vyžadují minimálně 3 měsíce trvalého zaměstnání a čistý příjem 35 000 Kč měsíčně pro hypotéku do 3 milionů Kč. Pokud máte výpověď nebo pracujete na dohodě, šance je téměř nulová.

Co dělat, když vám banka hypotéku odmítnula?

Nejsou všechny banky stejné. Pokud vám odmítnula jedna, zkuste jinou. Některé banky mají speciální oddělení pro dražební nemovitosti. ČSOB má například modul „Aukce“ ve svém systému Hypo360, který zpracovává žádosti o 30 % rychleji. Moneta má „Express Dražba“ - to je výhoda, pokud máte peníze na poplatek.

Pokud nemáte dost vlastních zdrojů, existuje řešení: předhypoteční úvěr. To je krátkodobý úvěr na 10 % z ceny nemovitosti. Používá se k zaplacení dražebního poplatku, který musíte zaplatit do 48 hodin po vyhrání dražby. Bez toho ztrácíte všechny zaplacené peníze. Některé banky, jako Raiffeisenbank, umožňují použít jinou nemovitost jako dočasnou zástavu na 6 měsíců - ale to je vzácné.

Co se stane, když hypotéku nezískáte?

Je to důležité: pokud vyhrajete dražbu, ale hypotéka nepřijde, ztrácíte všechny zaplacené peníze. To zahrnuje dražební poplatek (obvykle 1-3 % ceny), výdaje na průzkumy a čas. Příklad: Eva z Ostravy vyhrála byt za 1,2 milionu Kč, ale hypotéku jí ČSOB odmítl 2 dny před termínem. Ztratila 120 000 Kč. To se stává častěji, než si lidé myslí.

Proto je nejlepší strategie: nevyhrávejte dražbu, dokud nemáte schválenou hypotéku. Většina exekutorů umožňuje předběžné schválení - banka vám vydá písemný potvrzení, že hypotéku schválí, pokud se nic nezmění. To je váš „zelený světlo“.

Co vás čeká po koupi?

Dokonce když hypotéku získáte, práce teprve začíná. Podle studie Vysoké školy ekonomické v Praze mají nemovitosti koupené v dražbě o 18,7 % vyšší riziko právních sporů v prvních 24 měsících. Může se objevit nájemník, který nechce odejít. Nebo bude potřeba vyřešit dluhy za bydlení, které se přenášejí na vás.

Proto je důležité:

• Uzavřít kompletní pojištění nemovitosti - včetně právní ochrany. Komerční banka to vyžaduje jako povinné - minimálně 15 000 Kč ročně.
• Připravit si finanční rezervu - alespoň 100 000 Kč na neočekávané opravy nebo soudní výdaje.
• Nepřehlížet měsíční poplatky - někdy se ukáže, že byt má nájemníka, který platí méně než tržní cena. Vy musíte vystřídat a získat nového.

Na druhou stranu, pokud vše zvládnete, můžete získat nemovitost za 25-30 % nižší cenu než trh. A to může být výhoda, která se vrátí za pár let.

Co se mění v roce 2026?

Od 1. ledna 2026 zavádí Moneta Money Bank „Express Dražba“ - hypotéku za 5 dní za 1,5 % poplatku. ČNB oznámila, že od května 2026 bude všechny banky povinné používat standardizovaný formulář pro žádosti o hypotéku v dražbě. To by mělo zjednodušit proces a zmenšit chyby.

ČSOB plánuje do konce roku 2026 integrovat svůj systém s Exekutorským inspektorátem. To znamená, že exekutorské dokumenty se budou automaticky načítat do hypotečního systému - až o 40 % rychlejší zpracování.

Analýzy McKinsey & Company předpovídají, že do roku 2028 se podíl hypoték pro dražební nemovitosti zvýší na 5,2 %. To znamená, že banky se k tomuto segmentu přizpůsobují. Ale zatím to zůstává pro specializované klienty.

Kdo by měl koupit nemovitost v dražbě?

Není to pro každého. Je to pro ty, kteří:

• Mají stabilní příjem a minimálně 25 % vlastních zdrojů.
• Mají čas na 3-4 měsíce přípravy.
• Jsou ochotni investovat do právní analýzy a průzkumů.
• Nebojí se právních rizik a dokážou se připravit na náklady.

Není to způsob, jak získat „levný byt“. Je to investice, která vyžaduje znalosti, trpělivost a finanční bezpečnost. Když to uděláte správně, může to být největší finanční výhoda, jakou jste kdy měli.