Kdy si objednat inspekci nemovitosti před koupí bytu či domu

Když hledáte nový byt nebo dům, největší chybou, kterou můžete udělat, je objednat inspekci až po podepsání smlouvy. Většina lidí si myslí, že stačí prohlédnout nemovitost, když se jim líbí okna, podlaha nebo kuchyň. Ale to nestačí. Skryté vady - jako je vlhkost ve zdech, špatně provedená izolace, nebo poškozené potrubí - se neukážou při běžné prohlídce. A když je objevíte až po koupi, už je pozdě. Většina výrobců a prodávajících se nechce zapojit do oprav, pokud jste už vlastníkem.

Nejlepší čas na objednání inspekce je ještě před podepsáním rezervační nebo kupní smlouvy. To znamená: když jste už skoro rozhodnuti, ale ještě máte prostor pro vyjednávání. Pokud inspekce odhalí problémy, můžete požadovat snížení ceny, opravy před převzetím, nebo jednoduše odstoupit od koupě - a to bez ztráty zálohy. Pokud jste smlouvu podepsali, tak už nemáte takovou sílu. Většina smluv je uzavřená s podmínkou „koupě jako je“, což znamená, že riziko všech vad přešlo na vás.

Co inspekce opravdu prohlíží?

Nejde jen o to, jestli je koupelna čistá nebo jestli je kuchyň moderní. Certifikovaný inspektor se dívá na věci, které vidí jen odborník. Kontroluje:

• Stavební konstrukci - zda jsou nosné zdi, podlahy a stropy v pořádku, bez trhlin nebo posunů.
• Střechu a fasádu - hledá průniky vody, poškozené krytiny, odšpárované švy, kde se může voda dostat do vnitřku.
• Okna a dveře - zda jsou těsněné, zda neprůdušné, zda mají výměnné těsnění nebo jen „náhodně“ neklesají.
• Rozvody vody, plynu a elektřiny - zda jsou potrubí z korozivních materiálů, zda jsou kabely přetížené, zda je rozváděč podle nových norem.
• Topný systém - zda je kotel nový nebo starý, zda má záruku, zda je v něm návrhový výkon pro váš dům.
• Známky vlhkosti a plísní - to je jedna z nejčastějších vad. Plíseň se nevidí vždy hned - může být za obkladem, pod podlahou nebo v izolaci stěny.

Inspektor nejprve provede úvodní konzultaci - zjistí, kdy byl dům postaven, zda byly dělané rekonstrukce, zda je k dispozici stavební dokumentace. Poté přijde na místě. Prohlídka trvá obvykle 2-4 hodiny, podle velikosti nemovitosti. Výsledkem je podrobný písemný záznam, který obsahuje fotografie, popisy vad a doporučení k opravám.

Proč nečekat až na den předání?

Některé realitky radí klientům: „Počkejte, až vám developer předá byt - tam si to prohlédněte.“ To je chyba. Předání bytu je formální akta - většinou jen podepsání protokolu. V té chvíli už nemáte žádnou moc. Pokud najdete vady, můžete je nahlásit, ale musíte to udělat hned. A většina výrobců se snaží odmítnout odpovědnost - říkají, že „to není vada, to je normální projev stárnutí“.

Naopak, pokud si inspekci objednáte při první prohlídce, můžete se rozhodnout, zda vůbec chcete pokračovat. Pokud inspektor řekne: „Tady je závažná vlhkost v kuchyni - pravděpodobně z důvodu špatného odvodnění střechy“, můžete ihned vyjednávat. Můžete požádat o snížení ceny o 100 000 Kč, nebo požadovat, aby výrobce opravil vše před předáním. Tohle už nemůžete dělat po podepsání smlouvy.

Inspekce pro prodávající? Ano, to taky má smysl.

Nejde jen o kupujícího. Pokud prodáváte dům, inspekce vám může být velkou výhodou. Místo aby kupující přišel s námitkami až po prohlídce, můžete mít vlastní dokument, který potvrzuje stav nemovitosti. Pokud máte písemný záznam, že střecha je v pořádku, že nejsou žádné plísně a že všechny systémy fungují, můžete s tím přijít přímo do nabídky. To zvyšuje důvěru. Kupující se necítí jako „oběť“, ale jako „zákazník, který ví, co kupuje“.

Doporučuje se také doplnit inspekci o Průkaz energetické náročnosti budovy a Znalecké ohodnocení. Tyto dokumenty jsou povinné při prodeji, ale mnoho lidí je nechává na poslední chvíli. Pokud je máte už při první prohlídce, zvyšujete pravděpodobnost, že se smlouva uzavře rychleji a bez námitek.

Inspekce před rekonstrukcí? Taky dobrý nápad.

Nejen při koupi - inspekce má smysl i, když plánujete rekonstrukci. Pokud kupujete dům, který chcete přestavět, inspektor vám řekne: „Tady je nosná stěna, kterou nesmíte odstranit.“, „Tady je podlaha na dřevěných trámech, které jsou poškozené.“, „Tady je izolace, která je z 80. let - bude potřeba celá výměna.“. Bez toho se můžete dostat do situace, kdy si myslíte, že rekonstrukce bude stát 500 000 Kč, a pak zjistíte, že potřebujete 1,2 milionu.

Inspektor vám také může navrhnout nejlevnější způsob opravy - ne vždy je nejlepší řešení ten nejdražší. Někdy stačí jen vyměnit těsnění, jindy je potřeba celá výměna potrubí. Tohle ví jen odborník.

Kdy je nejlepší čas pro termovizní prohlídku?

Termovizní kamera zobrazuje teplotní rozdíly na povrchu - a tím odhalí vady, které nevidíte. Například: kde je izolace chybějící, kde uniká teplo, kde je vlhkost. Ale termovizní snímky fungují nejlépe, když je venku chladno - ideálně mezi zářím a květnem. V létě je rozdíl teplot mezi vnitřkem a venku příliš malý - kamera nic nevidí. V zimě je všechno jasné.

Takže pokud chcete mít nejúčinnější inspekci, objednejte si termovizní prohlídku v zimních měsících. Pokud už máte smlouvu, můžete to udělat i po koupi - ale pak už to nebude sloužit k vyjednávání. Bude to jen informace pro vás.

Co dělat, když inspekce odhalí vadu?

Není to konec světa. Většina nemovitostí má nějaké drobné vady - to je normální. Klíč je, jak je zpracujete.

• Malé vady (např. špatně zavěšené zrcadlo, netěsnící kohoutek) - můžete je požádat o opravu nebo si je nechat slevit z ceny.
• Středně vážné vady (např. vlhkost ve zdech, špatná izolace střechy) - požadujte opravu před předáním nebo snížení ceny o 5-15 %.
• Závažné vady (např. základy s trhlinami, poškozené vedení elektřiny) - pokud je to nebezpečné, můžete odstoupit od smlouvy. Pokud je to závažné, ale opravitelné, můžete požadovat, aby prodávající provedl opravu a nechal to zkontrolovat jiným inspektorem.

Nikdy neuzavírejte smlouvu bez výsledku inspekce. I když vám realitka říká: „To je jen detail, to se vyřeší.“ - nevěřte. Detaily se nevyřeší. Detaily se stávají náklady.

Co se stane, když inspekci necháte?

Nejčastější scénář: kupujete byt, po třech měsících zjistíte, že v koupelně se vytéká voda na podlahu. Zavoláte zhotovitele - říkají: „To není vada, to je výsledek špatného užívání.“ Zavoláte stavebního inspektora - řekne: „Tady je špatně provedený odvodňovací systém, to bylo vidět už při stavbě.“

Teď jste vlastníkem bytu s vodní škodou, která může poškodit sousední byty. Pojistka vám nevyplatí, protože jste nezískali nezávislou inspekci. A oprava bude stát 300 000 Kč. Všechno by se dalo vyřešit za 5 000 Kč - když jste si inspekci objednali včas.

Co stojí inspekce?

Cena se liší podle velikosti nemovitosti, typu budovy a rozsahu. Obvykle to bývá mezi 4 000 a 12 000 Kč. Pro byt 70 m² to bude kolem 5 500 Kč. Pro dům 150 m² s podkrovím a zahradou to může být 9 000-12 000 Kč. Některé firmy nabízejí slevy, pokud inspektují více nemovitostí pro jednoho klienta - například pro rodinu, která kupuje dům a zároveň dům pro rodiče.

Nejlevnější inspekce nejsou vždy nejlepší. Vyhýbejte se firmám, které nabízejí „inspekci za 1 999 Kč“. To je zpravidla jen prohlídka bez dokumentace. Potřebujete písemný záznam s fotografiemi, popisy a závěry - jinak to není inspekce, to je jen „pohled“.

Co dělat, když už jste koupili?

Pokud jste už podepsali smlouvu a teprve teď přemýšlíte o inspekci - ještě není pozdě. Zavolejte inspektora. Zjistíte, co máte za vady. Pokud jsou to vady, které byly vidět ještě před koupí (např. průtok vody pod oknem, který jste viděli), můžete se pokusit o náhradu škody. To je ale složité - potřebujete důkazy, že vady byly viditelné a že jste je neviděli jen proto, že jste nebyli odborník.

Nejlepší cesta je vždy předem. Nečekat. Neříkat si „tak to bude v pořádku“. Každý dům má své vady. Otázka je, jestli je víte předem - nebo až po tom, co vás stojí desítky tisíc.