Měření energetické náročnosti domu před koupí: Co musíte vědět, abyste nezaplatili příliš

Proč se podívat na PENB před tím, než podepíšete smlouvu

Když kupujete dům, nezaměřujte se jen na počet místností, zahrádku nebo barvu kuchyňských skříní. Největší chyba, kterou lidé dělají, je ignorovat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Tento dokument vám neříká, jestli je dům hezký, ale kolik budete platit za topení, chlazení a teplou vodu - a to může být tisíce korun ročně. V Česku je PENB od roku 2023 povinný při každém prodeji nebo pronájmu nemovitosti. Pokud ho prodávající nezobrazí, můžete si stěžovat na úřad. Ale to není všechno. TEN DOKUMENT VÁM MŮŽE UŠETŘIT TISÍCE, NEBO VÁS ZA ČTYŘI LETY ZAČÍT ZABÍRAT ZA VYŠŠÍ CENU.

Co vlastně PENB říká - a co neříká

PENB je jako lékařský výsledek pro váš dům. Měří, kolik energie budova spotřebuje za rok na vytápění, chlazení, ohřev vody a osvětlení. Výsledek se počítá v kilowatthodinách na metr čtvereční (kWh/m²) a dům dostane třídu od A do G. Třída A je jako moderní pasivní dům - topíte ho téměř jen sluncem a vaší tělesnou teplotou. Třída G je starý dům z 70. let, kde se v zimě topí elektrickými radiátory a všechny okna zatékají.

Ale pozor: PENB neříká, kolik budete platit vy. Říká, kolik by spotřebovala standardní rodina v standardních podmínkách. Pokud máte dům s třídou C, ale předchozí majitel topil elektrickou kachlíkem 24 hodin denně, vaše skutečná spotřeba může být o 30-40 % vyšší. Naopak - pokud dům má třídu E, ale máte tepelné čerpadlo a dobře izolované okna, můžete platit méně, než by měl PENB naznačovat. To znamená: PENB je výchozí bod, ne konečná pravda.

Co se v PENB přesně měří

Certifikovaný energetický specialistka přijede s termokamerou, měřidly a notebookem. Prohlédne:

• tloušťku a druh izolace ve zdech, stropu a podlaze
• typ oken - jednoduché, dvojité nebo trojité sklo
• typ topného systému - plynový kotel, tepelné čerpadlo, elektrický topení
• zda je domov větrán přirozeně nebo s rekuperací
• zda má solární panely nebo fotovoltaiku
• jak je dům orientovaný vůči slunci - jižní fasáda je příležitost, severní je problém

Program, který to počítá, se jmenuje ENERGETIKA. Vytvoří z toho graf, který ukazuje, kde dům „teče“ - třeba že střecha má jen 5 cm izolace, zatímco stěny mají 20 cm. To vám řekne, na co se zaměřit při rekonstrukci.

Co se změnilo od roku 2022 - a proč to dnes dělá rozdíl

Od 1. ledna 2022 se změnily pravidla pro novostavby: nový dům musí mít alespoň třídu B. To znamená, že dům, který vám prodávají, může být z roku 2023 - a stále mít třídu E. A to je problém. Dům z roku 2015 s třídou D může být výrazně dražší na topení než dům z roku 1990, který byl před pěti lety kompletně rekonstruován s izolací a tepelným čerpadlem.

Při rekonstrukci se od roku 2022 vyžaduje PENB u každé stavby nad 50 m² podlahové plochy. To znamená: pokud někdo přestavěl koupelnu a přidal balkón, už musí mít PENB. Pokud ho nemá, nemůže dům legalně prodat. To je důvod, proč se počet PENB zvýšil o 217 % v roce 2022 - lidé začali kupovat domy, které předtím nechtěli ani vidět.

Co vás PENB stojí - a kdo ho může dělat

Průměrná cena za PENB pro rodinný dům je 3 500-6 000 Kč. Záleží na velikosti, složitosti a regionu. V Jihlavě nebo Brně to bude na horní hranici, v menších městech o něco méně. Důležité je: PENB musí dělat certifikovaný energetický specialistka s registračním číslem od ČKAIT. Nikdo jiný - ne výstavbář, ne elektrikář, ne kamarád, který si našel návod na YouTube.

Proces trvá 2-3 hodiny inspekce a 7-14 dní na vypracování dokumentu. Pokud chcete mít jistotu, můžete si nechat provést nezávislou kontrolu PENB. Tato služba stojí 1 500-2 500 Kč. Specialistka přijde, zkontroluje, jestli byl průkaz správně vypracován, a vysvětlí vám, co znamenají čísla. To je jako když si necháte udělat technickou prohlídku auta před koupí - jenže u domu to stojí mnohem méně.

Co vám PENB říká o ceně domu

Podle analýzy Deloitte ČR má každá lepší energetická třída vliv na cenu nemovitosti. Například:

• Dům s třídou G se prodává za 15-20 % méně než dům s třídou E
• Dům s třídou C se prodává za 5-8 % více než dům s třídou D
• Dům s třídou B nebo A má často vyšší cenu, protože je „výhodný“ i pro banku - půjčku na něj dávají snadněji

Pokud vidíte dům s třídou F, ale prodávají ho za stejnou cenu jako dům s třídou C, ptáte se: „Proč?“ Možná je dům v špatném stavu, možná máte štěstí, ale často je to znamení, že prodávající chce rychle získat peníze a nechce se zatěžovat rekonstrukcí.

Reálné příběhy - co se stalo lidem, kteří ignorovali PENB

Uživatel „Domácík“ z fóra Reality se rozhodl nechat si PENB udělat před koupí domu. Výsledek: třída E. Díky tomu požádal o 8 % slevu na ceně a využil dotaci NZÚ na izolaci střechy. V prvním roce ušetřil 18 000 Kč na topení.

Na druhou stranu, „Pavla M.“ z Facebooku koupila dům s třídou C, protože se zdál „moderní“. Zjistila ale, že předchozí majitelé topili elektrickými radiátory - a jejich skutečná spotřeba byla o 40 % vyšší, než by měla být podle PENB. Po roce platila za topení více než za hypotéku.

Podle průzkumu České energetické agentury z roku 2022: 78 % kupujících považovalo PENB za důležitý. Zbylých 22 % si myslelo, že je to „formální papír“. Většina z nich dnes platí za topení dvojnásobek.

Co dělat, když PENB není k dispozici

Podle zákona musí prodávající před uzavřením smlouvy předložit PENB. Pokud ho nemá:

1. Nepodepisujte smlouvu. Bez PENB je prodej nelegální.
2. Požádejte o jeho vypracování jako podmínku smlouvy.
3. Nechte si v smlouvě napsat: „Koupě je podmíněna předložením platného PENB s třídou nehoršší než E.“
4. Pokud vám prodávající říká „to je jen formálnost“, zavolejte na ČKAIT - můžete podat stížnost.

Pokud domov ještě není prodán, můžete si nechat PENB vypracovat sami - a použít ho jako návrh na slevu. Většina prodávajících se vydá, když ví, že dům bude mít lepší třídu.

Co se bude dít v budoucnu - a proč to dnes nezahodit

Od 1. ledna 2024 se do PENB začnou počítat i emise skleníkových plynů. To znamená: dům s plynovým kotlem bude mít horší hodnocení než dům s tepelným čerpadlem, i když oba mají stejnou třídu. Od roku 2025 bude PENB propojen s digitálním pasportem budovy - historií všech rekonstrukcí, oprav a výměn zařízení. To bude jako „servisní knížka“ pro váš dům.

Podle Národního akčního plánu by měly všechny nové budovy do roku 2030 mít třídu A+. To znamená: dům, který dnes kupujete s třídou D, bude za 10 let mít hodně nízkou hodnotu. Nebo ho budete muset přestavět za desítky tisíc korun.

Závěr: PENB není papír - je to vaše budoucí účetka

Nezapomeňte: PENB není dokument, který musíte mít jen proto, že ho požaduje úřad. Je to váš nástroj na odhad budoucích nákladů. Když ho ignorujete, platíte za topení, ne za dům. Když ho vezmete vážně, můžete vyjednat slevu, vybrat správný dům a vyhnout se překvapením, která vás budou následovat 10 let.

Nechte si PENB vysvětlit. Nechte si ho zkontrolovat. A nekupujte dům bez něj. To není riskantní - to je hloupé.

• lis, 12 2025
• Jaroslav Kotačka
• 0
• Trvalý odkaz

• Štítky:
• PENB
• energetická náročnost domu
• průkaz energetické náročnosti
• energetický štítek
• měření domu před koupí

Napsal Jaroslav Kotačka

• 

  Vše od autora: Jaroslav Kotačka