Nábytek do nájemního bytu: jak vybrat odolný a cenově výhodný

Stěhujete se do nájemního bytu a máte na výběr: buď prázdný prostor, nebo vybavený s nábytkem. Většina lidí si myslí, že prázdný byt je levnější. Ale co když vám zařízený byt s kvalitním nábytkem ušetří peníze, čas i nervy? V Česku je dnes téměř každý třetí byt nájemní. A v Praze, Brně nebo Ostravě se nájemníci střídají průměrně každých 18 měsíců. To znamená, že nábytek musí vydržet několik lidí, několik stěhování, několik znečištění - a přitom nevydávat každý rok tisíce na opravy.

Proč nekupujete nejlevnější nábytek?

1. Levný nábytek z tenké dřevotřísky (8 000-15 000 Kč za kus) se za rok začne rozpadat. Klouby se uvolňují, nohy se lámou, potahy se poškozují.
2. Podle dat Pronajímatel bytů z prosince 2023 má takový nábytek až 60 % vyšší opotřebení než kvalitní nábytek během jednoho nájmu.
3. Když se nájemník stěhuje, zůstává vám poškozený nábytek - a vy platíte za opravy nebo nový kus.

Naopak kvalitní nábytek z MDF s hustotou 650 kg/m³ a laminátem HPL nebo melaminem s ABS okrajem vydrží 3-5 let bez výrazného poškození. A i když stojí o 30-40 % více (18 000-28 000 Kč za kus), návratnost je rychlá. Podle Bezrealitky.cz z února 2024 je poměr cena/odolnost u tohoto typu nábytku nejlepší - 4,7 bodu z 5.

Co znamená „odolný“ nábytek v praxi?

Není to jen „pevný“. Je to konkrétní technické parametry:

• Potahy: Hledáte materiál s hodnotou Martindale 40 000 cyklů a více. To znamená, že vydrží 2-3 vlny nájemníků. Ale pozor - v bytě s vysokým obratem (např. pro studenty nebo dočasně přesunuté pracovníky) uživatelé hlásí opotřebení již po 18 měsících. Proto doporučujeme olefinové textilie - odolné proti vodě, rychle schnoucí a nezadrhávající plíseň.
• Povrchy stolů a skříní: Melaminový laminát je dobrý, ale pouze pokud má ABS okraj. Bez něj se okraje poškozují při nárazu. HPL (vysokotlaký laminát) je ještě odolnější - snese teplotu žehličky až 180 °C. Nevýhoda? Je o 15-20 % těžší, což komplikuje stěhování.
• Kování a klouby: Nezapomeňte na závěsy, nohy, mechanizmy. Záruka na tyto díly by měla být minimálně 5 let. Pouze 32 % českých výrobců nabízí speciální řadu pro nájemní byty s prodlouženou zárukou.

Praktický tip: Pokud se rozhodnete pro nábytek s odnímatelnými potahy, můžete je v případě poškození jednoduše vyměnit. To vám ušetří náklady na celý kus.

Cena vs. náklady na opravy

Chcete vědět, kolik vám opravy nábytku stojí? Podle Petra Václavka z Bezrealitky.cz je průměrný náklad na opravy 100 Kč za 1 m² bytu ročně. Pro dvoupokojový byt o 55 m² to znamená 5 500 Kč za rok.

Když investujete do kvalitního nábytku, tyto náklady klesnou o 60 %. To je 3 300 Kč ročně ušetřeno. Za 2,5 roku jste si tedy vrátili náklady na nábytek. A po 5 letech máte 42 % nižší provozní náklady než u levného nábytku - jak potvrzuje Ing. Martin Valdés z ČVUT.

Co se stane, když zvolíte levný nábytek? Za 5 let můžete strávit 20 000-30 000 Kč na opravy, výměny a stěhování. To je víc než cena kvalitního nábytku.

Právní rizika, která přehlížíte

Největší chyba pronajímatelů není cena - je to dokumentace. Podle advokátní kanceláře Václavková & spol. z roku 2023 je 78 % sporů o poškození způsobeno tím, že předávací protokol neobsahuje detailní popis stavu nábytku.

Co musíte udělat:

1. Fotografujte každý kus nábytku - zepředu, zezadu, z boku, na poškozených místech.
2. Uveďte výrobní kód, datum nákupu a číslo zákazky.
3. Popište každou skvrnu, škrábaninu, uvolněný šroub - i ty nejmenší.
4. Podepište protokol spolu s nájemníkem - a dejte mu kopii.

Bez toho můžete ztratit až 65 % soudních sporů - jak upozorňuje právní expertka Eva Veverková. A to i tehdy, když poškození vzniklo skutečně nájemníkem.

Navýšení nájemného - jak to funguje?

Nejlepší trik pro pronajímatele: navýšení nájemného o 1/18 ceny vybavení ročně. Například pokud jste do nábytku investovali 100 000 Kč, můžete nájemné zvýšit o 5 555 Kč ročně (100 000 : 18).

To znamená, že nájemník „odbydlete“ část nábytku - a vy máte jistotu, že se vám náklady vrátí. Podle Dominika Ženatého z Reality Vasátová je to jediný způsob, jak nájemníkovi dát příležitost zaplatit za kvalitu, aniž by se cítil vydírán.

Navíc: Zvýšte zálohu na dva měsíční nájmy - místo jednoho. To vám poskytne bezpečnostní pásmo na případné opravy nebo poškození.

Co dělat s stylem?

Největší nevýhoda zařízeného bytu je podle nájemníků: není to jejich styl. Podle průzkumu Dokonalý nájemník z března 2024 68 % lidí raději platí o 10 % více za prázdný byt, aby si mohli vybrat nábytek podle své představy.

Ale: 82 % z nich říká, že by přijalo zařízený byt - pokud by nábytek byl moderní, neutrální a funkční. Takže nekupujte červený kůžený gauč. Kupujte šedý, jednoduchý, s odnímatelnými polštáři. Nebo výběr z 3-5 neutrálních barev - bílá, šedá, tmavě hnědá.

Moderní design není luxus - je to strategie. A když je nábytek příjemný, sníží se prázdné stání bytu o 15-20 %. To je klíčové - čím dříve najdete nového nájemníka, tím výšní příjem.

Praktický postup pro pronajímatele

Když se rozhodnete pro kvalitní nábytek, postupujte takto:

1. Vyhledejte výrobce, který má dlouhou dostupnost náhradních dílů (min. 5 let). Výrobky IKEA nebo JYSK jsou dobré, ale nejsou speciálně navržené pro nájemní byty.
2. Zaznamenejte výrobní kódy všech kování, šroubů, kloubů. Budete je potřebovat při výměně.
3. Vyberte odnímatelné potahy - umožní vám rychlou úpravu bez nákupu nového kusu.
4. Dokumentujte všechno - fotografie + text + podepsaný protokol.
5. Navýšte nájemné o 1/18 ceny vybavení ročně.
6. Zvýšte zálohu na dva měsíční nájmy.

Časově to zabere 8-12 hodin na kompletní zařízení 2+1 bytu. Ale investice se vrátí za 2,5 roku. A po 5 letech máte nábytek, který stále vypadá dobře - a nemusíte se s nájemníky hádat o poškození.

Budoucnost nábytku pro nájemní byty

Od 1. 1. 2025 platí nové nařízení vlády č. 258/1995 Sb. - maximální částka na opravy běžného opotřebení vzrostla z 100 Kč na 120 Kč za 1 m² ročně. To znamená, že nájemník může požadovat až 6 600 Kč ročně na opravy v bytě 55 m². Pokud máte kvalitní nábytek, tyto náklady nevzniknou - a vy jste výhodnější.

Na horizontu 2025-2027 se objevují nové technologie:

• Nanoúpravy povrchu - odolnost proti skvrnám o 40 % vyšší.
• Modulární systémy - nábytek, který lze přestavovat podle potřeby nájemníka.
• IoT senzory - v budoucnu budou senzory sledovat tření, vlhkost nebo náraz - a varovat vás před poškozením, než se stane. První český projekt (SmartNajem) spustil testování v červnu 2024.

Tyto inovace nejsou sci-fi - jsou realitou. A ti, kdo se do nich vloží teď, budou mít výhodu na trhu.

Závěr: Kdo vyhrává?

Levný nábytek vyhrává jen na první pohled. V dlouhodobém horizontu vyhrává ten, kdo investuje do kvality, dokumentace a chápání potřeb nájemníků. Kvalitní nábytek není výdaj - je to investice do bezpečí, času a příjmu. A v tržním prostředí, kde se nájemníci střídají každých 18 měsíců, to znamená rozdíl mezi tím, abyste byli pronajímatel - a tím, abyste byli úspěšný pronajímatel.