Investování do nájemních bytů zní jako ideální způsob, jak si vydělat pasivní příjem. Koupíš byt, najmeš ho, a každý měsíc ti přijde peníze. Jednoduché, že? Ale pokud jsi začátečník, pravděpodobně jsi přehlédl několik věcí, které mohou tvou investici zcela znehodnotit. V Praze se průměrný byt 2+1 pronajímá za 10 000 Kč, ale těch 10 000 Kč není všechno. Začínající investoři často zapomínají, že za ně musí platit i poplatky, opravy, daně a čas. A tyto skryté náklady mohou snížit tvůj výnos o 25-30 %.
Chyba č. 1: Kupuješ za nízkou cenu, ale v špatné lokalitě
Mnoho začátečníků si říká: „Koupím si byt v Mělníku, kde je o 30 % levnější než v Praze.“ Zní to logicky - dokud nezjistíš, že tam není dostatek nájemníků. Podle dat Realitního shakeru z roku 2023 je průměrná doba neobsazenosti bytu 3+kk v regionálních městech 8-12 týdnů. V Praze je to 5 týdnů. To znamená, že za rok máš 2-3 měsíce, kdy ti nic nepřijde, ale poplatky za správu, daně a účetnictví platíš stále. A když se konečně najde nájemník, často je to někdo, kdo platí o 20-30 % méně než v centru. Lokalita není jen o vzdálenosti od metra. Je to o blízkosti škol, nemocnic, supermarketů a dopravy. Byt v Brně na Novém Láně může mít stejnou cenu jako byt v Praze 5, ale bude mít o 40 % nižší nájemné. Nezapomínej: nájemní byt není investice, když ho nikdo nechce pronajmout.
Chyba č. 2: Podceňuješ skryté náklady
Představ si, že jsi koupil byt za 3 miliony Kč. Měsíčně ti přijde 10 000 Kč nájemného. To je 120 000 Kč ročně. Ale kolik z toho ti zůstane? Většina začátečníků si myslí, že to je jejich zisk. Není. V Praze má byt 50 m² průměrně 1 500-2 500 Kč měsíčně nákladů. To je 18 000-30 000 Kč ročně. Co všechno to zahrnuje?
- Poplatky do fondu oprav (30-50 Kč/m² měsíčně)
- Daně z příjmu (15 % nebo 30 % podle výběru)
- Účetnictví a daňové přiznání (2 000-5 000 Kč ročně)
- Režijní náklady (voda, elektřina, internet pro společné části)
- Čas a doprava na kontrolu bytu
Prostě řečeno: pokud máš byt 2+1 v Praze, který ti přináší 10 000 Kč měsíčně, skutečný čistý příjem je často 7 000-8 000 Kč. A to bez případné opravy koupelny nebo výměny topení. Mnoho lidí se vydá do investice s nulovou rezervou - a když se nájemník odstěhuje a zanechá poškozený podlahový kryt, nemají na to peníze. Doporučuje se mít rezervu alespoň 15 % z pořizovací ceny. Pro 3 miliony to je 450 000 Kč. Není to luxus. Je to nutnost.
Chyba č. 3: Nenavýšuješ nájemné
Průměrný investor v ČR zvyšuje nájemné jednou za 3 roky. To je špatně. V roce 2022 byla inflace 14,6 %. V roce 2023 to bylo 7,5 %. A v roce 2025 je očekáváno 4-5 %. Pokud nezvyšuješ nájemné každý rok, ztrácíš peníze. Představ si, že jsi v roce 2021 nastavil nájemné na 8 000 Kč. Bez zvýšení je v roce 2026 stále 8 000 Kč. Ale cena potravin, energie a služeb stoupla o 30 %. Tvůj byt je vlastně levnější pro nájemníka než před 5 lety. A ty jsi ztratil 30 % potenciálního příjmu. Doporučená praxe je zvyšovat nájemné o minimálně míru inflace - a pokud je trh silný, i o více. V Praze se nájemné za byt 2+1 zvýšilo o 8,2 % ročně od roku 2020. Ti, kdo to zvyšovali o 4-5 % ročně, měli po 5 letech o 25 % vyšší příjem než ti, kdo nechali nájemné beze změny.
Chyba č. 4: Neprověřuješ nájemníky
68 % začátečníků neprověřuje bonitu nájemníka. Nikdy nevidělo žádný potvrzení o příjmu, nikdy nekontrolovalo, jestli nájemník nemá závazky. A pak přijde zima. Nájemník přestane platit. Nebo poškodí byt. V jedné případové studii z Realitního fóra z června 2023 měl investor ztrátu 120 000 Kč kvůli poškození podlahy, kuchyně a výměně všech oken. A to jen proto, že nevěděl, že nájemník má závazky u jiných věřitelů. Stačí požádat o potvrzení o příjmu z zaměstnání, o výpis ze zápisu dluhů z ČNB (dostupný zdarma přes ePodatelna) a o referenční dopis od předchozího pronajímatele. To trvá 2 hodiny. A může ti ušetřit 100 000 Kč a 6 měsíců stresu.
Chyba č. 5: Používáš špatné dokumenty
Nájemní smlouva není něco, co stáhneš z internetu a vytiskneš. Většina „šablon“ z Google je neplatná nebo neúplná. Zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu bytů stanovuje přesné požadavky na obsah smlouvy. Pokud tam není uvedeno, jaký je způsob úhrady, jak často se může nájemné navýšit, jak probíhá předávací protokol, nebo jak se řeší poškození, pak máš problém. V případě sporu s nájemníkem se soudy dívají na dokumenty. A pokud je smlouva neúplná, soud ti může dát za pravdu jen částečně. Například: pokud nejsou v smlouvě uvedeny podmínky pro výměnu koberců nebo výměnu topení, můžeš být nucen opravu hradit z vlastní kapsy. Nejlepší je použít smlouvu od realitní agentury nebo od právníka. To stojí 1 500-3 000 Kč. Je to investice, ne náklad.
Chyba č. 6: Myslíš, že Praha je jediná možnost
Ne. Praha má nejvyšší ceny, ale nejnížší výnos. Průměrná návratnost v Praze je 3-5 %. V Brně, Ostravě nebo Plzni může být 6-8 %. Proč? Protože ceny bytů tam jsou nižší a poptávka po nájmu je stále vysoká. V Brně, například, je nájemné za byt 2+1 v centru 8 500 Kč. Pořizovací cena je 2,2 milionu Kč. To znamená roční příjem 102 000 Kč. Po odečtení nákladů (15 000 Kč) ti zůstane 87 000 Kč. To je návratnost 3,95 % - ne moc. Ale když si koupíš stejný byt v Praze za 3,5 milionu, příjem je 120 000 Kč, náklady 25 000 Kč, zůstane ti 95 000 Kč. Návratnost je 2,7 %. Výnos je nižší, ale náklady jsou vyšší. V regionech je výnos lepší - pokud znáš lokalitu. V Brně je dobré zaměřit se na Staré Brno, Královo Pole nebo Líšeň. Tam je poptávka po nájmu vysoká, nájemníci jsou stabilní (studenti, mladé rodiny), a doba neobsazenosti je jen 6-8 týdnů. Nejsi v Praze? To není problém. Je to výhoda, pokud to zvládneš správně.
Chyba č. 7: Čekáš, že ti to bude řešit někdo jiný
Investice do nájemního bytu není „nastav a zapomeň“. Je to malý podnik. Pokud chceš, aby ti byt přinášel příjem, musíš se o něj starat. To znamená:
- Fotografovat byt kvalitně (ne z mobilu)
- Píšeš inzeráty, které lákají (ne: „Byt k pronájmu, 2+1, 50 m²“)
- Řešíš dotazy nájemníků
- Kontroluješ byt každých 3-6 měsíců
- Řešíš reklamace
- Sleduješ trh a upravuješ nájemné
Průměrně to zabere 10-15 hodin týdně, pokud máš jen jeden byt. Mnoho lidí to podceňuje. A když se z toho stane zátěž, začnou nájemníky příliš rychle vypouštět, nebo nechají byt prázdný měsíce. Profesionální správa stojí 5-10 % z měsíčního nájemného. Pro 8 000 Kč to je 400-800 Kč měsíčně. To je 4 800-9 600 Kč ročně. Je to mnoho? Ne. Je to méně než tři týdny nájemného, které ztrácíš, když byt nepracuje. A ušetří ti to 20 hodin měsíčně. To je 240 hodin ročně. To je 6 týdnů volna. Co bys s tím udělal?
Co dělají úspěšní investoři?
Úspěšní investoři nejsou boháči. Jsou jen lépe připravení. Zde je jejich postup:
- Koupí menší byt (1+kk nebo 2+kk) - větší byty mají delší dobu neobsazenosti a nižší výnos.
- Vyberou lokalitu s vysokou poptávkou - blízko dopravy, škol, nemocnic.
- Provedou detailní kalkulaci - všechny náklady, všechny příjmy, 15 % rezervy.
- Použijí kvalitní smlouvu a prověří nájemníka.
- Zvyšují nájemné každý rok o inflaci.
- Nebo si najmou správce - a ušetří si čas a nervy.
Na Redditu jeden investor z Prahy sdílí, že jeho byt 2+1 v Praze 5 má 98 % obsazenosti po 4 letech. Jak? Profesionální fotografie, výraznější inzerát, roční navýšení nájmu o 4 %, a každých 6 měsíců kontrola bytu. To není štěstí. To je systém.
Co dělat, když už jsi udělal chybu?
Nejsi ztracený. Pokud jsi koupil byt v špatné lokalitě, můžeš ho prodat. Pokud jsi podcenil náklady, můžeš zvýšit nájemné. Pokud nemáš smlouvu, můžeš ji doplnit. Pokud jsi nekontroloval nájemníka, můžeš ho vypovědět (podle zákona). Každá chyba má řešení. Ale musíš začít dělat něco jinak. Nečekat, že se to samo vyřeší. Investice do nájemních bytů není loterie. Je to práce. A jak každá práce, tak ji musíš dělat dobře.
Alternativy, které stojí za zvážení
Není nutné koupit byt přímo. Existují i realitní fondy (trusty), které ti umožňují investovat do více nemovitostí najednou. Návratnost je nižší - 2-3 % ročně. Ale nemusíš řešit nájemníky, opravy, smlouvy. Můžeš to mít jako pasivní příjem bez stresu. Pro někoho je to lepší volba. Pro někoho ne. Záleží na tobě. Ale nezapomeň: pokud chceš větší výnos, musíš přijmout větší odpovědnost.
Napsal Klára Holubová
Vše od autora: Klára Holubová