Chceš postavit nebo koupit rodinný dům, ale nevíš, jak funguje čerpání hypotéky? V České republice v roce 2025 se podmínky změnily - některé se ulehčily, jiné se zpřísnily. Nejde jen o to, kolik ti banka půjčí. Klíčové je, kdy a jak ty peníze dostaneš. A to se liší, jestli stavebščíš domy z čistého zemědělského pozemku nebo kupuješ hotový dům na okraji města.
Co se můžeš dočkat při čerpání hypotéky?
Hypotéka na rodinný dům není jako běžný úvěr. Banka ti nevyplatí celou částku najednou. Peníze přicházejí ve fázích - podle toho, jak pokročí stavba nebo jak se připravuje koupě. To je klíčové, protože pokud nevíš, kdy a jaké dokumenty musíš mít připravené, můžeš čekat měsíce na další čerpání. A to znamená, že tvoje stavba zůstane na místě.
Pro žadatele do 36 let je možné získat až 90 % hodnoty nemovitosti. To znamená, že pro dům za 4 miliony Kč potřebuješ jen 400 tisíc Kč vlastních peněz. Pro starší žadatele je limit 80 %. Banky to nejsou povinny dodržovat, ale většina je dodržuje, protože jinak by mohly být potrestány ČNB.
Co je LTV, DTI a DSTI - a proč to máš znát?
Tyto tři zkratky určují, jestli ti banka hypotéku schválí. Nejsou závazné, ale každá banka je používá jako vnitřní pravidlo.
- LTV (Loan-to-Value) - poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. U mladých je 90 %, u starších 80 %.
- DTI (Debt-to-Income) - celkový dluh ku příjmu. Doporučený limit je 8. Pokud máš měsíční příjem 50 000 Kč, můžeš mít celkových dluhů (hypotéka + autoúvěr + spotřební úvěr) maximálně 400 000 Kč.
- DSTI (Debt Service-to-Income) - měsíční splátky ku příjmu. Od března 2025 je pro žadatele nad 36 let 40 %. To znamená, že pokud máš 50 000 Kč příjmu, měsíční splátky nemohou přesáhnout 20 000 Kč.
Pro podnikatele je důležité, že banka nebere jen příjem z výkazů, ale i obrat. Pokud máš roční obrat 1,2 milionu Kč a čistý zisk 300 000 Kč, můžeš často získat hypotéku i přes nižší zisk - pokud máš stabilní provoz.
Čerpání hypotéky na výstavbu: Jak to funguje?
Je to složitější než koupě hotového domu. Banka nechce, aby jsi dostal peníze a nezačal stavět. Proto musíš mít připravené dokumenty ještě před prvním čerpáním.
Pro první čerpání potřebuješ:
- Stavební povolení
- Kupní smlouvu na pozemek
- Projektovou dokumentaci (půdorys, řez, výkresy)
- Doložení připojení k vodě, odpadu a elektřině
Bez toho ti banka nevyplatí ani korunu. Většina lidí podceňuje, jak dlouho trvá získat tyto dokumenty. Stavební úřad může vydat povolení za 3 měsíce, ale připojení k inženýrským sítím často trvá i 6 měsíců. To je běžný důvod, proč se čerpání zdržuje.
První tři čerpání jsou obvykle zdarma. Další čerpání může stát 500-1 000 Kč poplatku. Některé banky umožňují čerpání i každých 3 měsíce, jiné jen každých 6. To záleží na jejich vnitřních pravidlech.
Čerpání hypotéky na koupi hotového domu
Tu je všechno jednodušší. Koupíš dům, podepíšeš kupní smlouvu, banka převede peníze na účet prodávajícího. Neexistuje fázové čerpání. Všechno proběhne najednou - obvykle do 30 dnů od schválení.
Stále musíš mít připravené:
- Kupní smlouvu
- Výpis z katastru nemovitostí
- Účetní výkaz (pro podnikatele)
- Daňové přiznání za poslední rok (nebo dva, pokud je hypotéka nad 5 milionů)
Banka nekontroluje stav domu - jen jeho hodnotu. Pokud je dům přeúvěrován (např. za 4 miliony, ale jeho tržní hodnota je jen 3,2 milionu), banka ti půjčí jen 80 % z 3,2 milionu - tedy 2,56 milionu. Zbytek musíš doplatit z vlastních peněz.
Nová zelená úsporám 2025: Co se změnilo?
Toto je nejdůležitější novinka roku 2025. Dříve jsi musel nejprve zateplit dům, a pak si mohl vyžádat dotaci. Teď můžeš dostat až 500 000 Kč před začátkem práce.
Stačí mít:
- Přípravnou dokumentaci (např. studii efektivity)
- Závaznou smlouvu se zateplovací firmou
- Potvrzení, že dům bude splňovat energetické normy (např. třída A nebo B)
Peníze ti banka vyplatí jako součást hypotéky - tedy jako předčasné čerpání. To znamená, že můžeš mít například hypotéku na 3,5 milionu Kč a navíc 500 000 Kč na zateplení. To je výhoda, kterou nemají žádné jiné bankovní produkty.
Co se děje v roce 2026?
Už teď se připravují další změny. Od roku 2026 by měl být LTV limit pro pasivní domy zvýšen na 95 % pro žadatele do 36 let. To znamená, že pokud postavíš dům s nulovou energetickou bilancí, můžeš získat 95 % financování - tedy jen 5 % vlastních peněz.
Na druhou stranu ČNB varuje, že úrokové sazby mohou v druhém pololetí 2025 stoupat o dalších 0,5 %. To by znamenalo, že měsíční splátka pro hypotéku 3,5 milionu Kč na 30 let by stoupla z 17 095 Kč na přes 18 500 Kč. Je to významný rozdíl - téměř 1 500 Kč navíc každý měsíc.
Co lidé říkají - reálné zkušenosti
Na portálu Usetreno.cz 78 % lidí ocenilo možnost odkládat splátky jistiny až po dokončení stavby. To je výhoda, kterou nemají všichni. Můžeš si tak ušetřit tisíce korun na úrocích, když ještě žiješ ve nájmě.
Ale 42 % uživatelů na MujDum.cz se stěžovalo na dokumentaci. Jeden uživatel napsal: „Čekal jsem tři měsíce na čtvrté čerpání, protože banka říkala, že chybí potvrzení o připojení k elektrorozvodu. Ale ten dokument jsem měl - jen ho banka nechtěla přijmout.“
Největší chyba? Předpokládat, že „to už to bude mít“. Ne. Banky jsou přísné. Pokud chybí jeden papír, zastaví se celý proces.
Co musíš udělat, abys to zvládl?
Nejlepší rada? Najmi hypotečního poradce. Podle průzkumu Hyponamiru.cz to zkrátí proces o průměrně 14 dní. Poradce ví, které dokumenty banka požaduje, kde je získat a jak je předložit.
Tady je jednoduchý postup:
- Urči si rozpočet - kolik můžeš doplatit vlastními penězi.
- Zjisti, zda jsi kvalifikovaný pro LTV 90 % (do 36 let).
- Připrav všechny dokumenty - nejprve stavební povolení a připojení k sítím.
- Zkontroluj, zda máš na výkazech obrat (pokud jsi podnikatel).
- Požádej o hypotéku s možností čerpání v fázích.
- Použij program Nová zelená úsporám - i když nechceš zateplit, můžeš získat peníze na výměnu oken nebo kotle.
Nezapomeň: hypotéka je dlouhodobý závazek. Pokud se ti změní příjem, můžeš mít potíže. Proto vždy počítej s tím, že úroky mohou stoupat. A nejde jen o splátku - musíš mít rezervu na opravy, pojištění, daně a výdrž.
Co je nejčastější chyba?
Největší chyba je, že lidé se zaměří jen na úrok. Ale klíčové je, jak rychle dostaneš peníze. Pokud ti banka zdrží čerpání o dva měsíce, můžeš ztratit 100 000 Kč na nákladech na stavbu - například na nájem staveniště, nebo na peníze, které jsi měl uložené na účtu a které se ztratily na úrocích.
Nezatěžuj se sám. Většina lidí, kteří se vydají na stavbu bez poradce, ztratí nejen čas, ale i peníze. A to je nejdražší chyba.
Napsal Klára Holubová
Vše od autora: Klára Holubová