Vyúčtování záloh u pronájmu bytu: Jak to funguje v ČR 2025

Každý rok se v České republice stává, že nájemci dostanou od pronajímatele vyúčtování za služby a překvapí je, že mají doplatit tisíce korun. Nebo naopak - po třech letech bydlení zjistí, že jim pronajímatel nevrátil přeplatek, který jim náležel. To všechno se děje proto, že vyúčtování záloh není jen formální papír. Je to právní povinnost, kterou si mnoho lidí neumí představit, a proto ji často ignorují. A to je chyba.

Co je vlastně vyúčtování záloh?

Když si najmete byt, platíte každý měsíc nájemné. Ale k tomu přibývají ještě služby - vytápění, teplá voda, voda, odpad, údržba chodby, výtah, pojištění budovy. Tyto náklady nejsou pevné. Závisí na spotřebě, na cenách energií, na počtu obyvatel. Proto se za ně platí zálohy. Každý měsíc zaplatíte nějakou částku, která má pokrýt tyto služby. Ale to není konečná cena. Na konci roku se spočítá, kolik skutečně stály služby, a porovná se s tím, kolik jste zaplatili. Pokud jste zaplatili málo, doplatíte. Pokud jste zaplatili příliš, dostanete peníze zpět.

To je celé vyúčtování záloh. A není to dobrovolné. Je to povinnost pronajímatele podle zákona č. 67/2013 Sb., známého jako ZPB. Ten říká: „Musíš to udělat správně, včas a s doklady.“

Kdy a jak musí být vyúčtování provedeno?

Zákon je přesný. Zúčtovací období může být rok, ale nemusí. Pronajímatel si ho může určit sám - třeba od 1. června do 31. května. Ale většina volí kalendářní rok: 1. ledna - 31. prosince.

Po skončení tohoto období má pronajímatel 4 měsíce na to, aby nájemci doručil vyúčtování. Pokud byl obdobím rok 2024, musí vyúčtování dostat do rukou nejpozději do 30. dubna 2025.

A potom? Pokud je nedoplatek, musíte ho zaplatit. Pokud je přeplatek, musí vám být vrácen. A to nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování. Takže pokud dostanete vyúčtování 15. května, musí být peníze na vašem účtu nejpozději do 15. září. Pokud to neudělá, máte právo požadovat nápravu - až do soudního řízení.

Co musí vyúčtování obsahovat?

Není to jen „Zaplatil jste 12 000 Kč, stálo to 15 000 Kč, doplácíte 3 000 Kč.“ To nestačí. Zákon vyžaduje úplnou transparentnost. Vyúčtování musí obsahovat:

• Skutečnou výši nákladů na každou službu zvlášť - tedy kolik stálo teplo, kolik voda, kolik odpad, kolik údržba.
• Uvedení celkové výše měsíčních záloh, které jste zaplatili během období.
• Podrobné výpočty - jak se k výsledku došlo.
• Doklady, které potvrzují náklady - například faktury od dodavatelů energií.

Když dostanete vyúčtování, které má jen číslo „doplácejte 2 500 Kč“, máte právo požádat o přehled. A pronajímatel ho musí poskytnout. Pokud to odmítne, můžete to využít jako důkaz v případě sporu.

Co můžete jako nájemce požadovat?

Velká část nájemců neví, že mají právo na kontrolu. Pokud vám vyúčtování přijde podezřelé, můžete napsat písemnou žádost a požádat o:

• Kopie faktur za vytápění, vodu, odpad.
• Postup, jak byly zálohy stanoveny - podle jakých dat.
• Postup rozúčtování - například, jak se dělil náklad na vytápění mezi byty.

Pronajímatel má na odpověď 5 měsíců od skončení zúčtovacího období. To znamená, že pokud je období rok 2024, musíte dostat odpověď do 31. května 2025. Pokud ne, můžete podat stížnost nebo požadovat soudní nápravu.

Podle průzkumu Asociace českých pronajímatelů z roku 2023 ví jen 38 % nájemců o tomto právu. Zbytek se smíří s tím, že „to tak musí být“. Ale není to pravda. Pokud nevíte, že máte právo na kontrolu, nemůžete ho použít.

Jak se stanovují zálohy?

Zálohy se nemohou vymyslet z hlavy. Musí být odvozeny od skutečných nákladů. Pokud se v nájemní smlouvě nesmluvní strany nedohodnou, pak podle zákona musí pronajímatel stanovit zálohy podle:

• Skutečných nákladů z předchozího roku, nebo
• Odhadu nákladů na základě tržních cen v aktuálním roce.

Není povoleno stanovovat zálohy jako „přibližně“ nebo „jak se to bude měnit“. Musí to být vypočítané číslo. A musí být v souladu s realitou.

Právníci doporučují, aby zálohy byly nastaveny na 90-95 % předpokládaných nákladů. Proč? Protože pokud je záloha příliš nízká, pronajímatel si musí půjčit peníze, aby zaplatil dodavatelům. Pokud je příliš vysoká, nájemci se naštětí a budou chtít přestěhovat.

Co se změnilo v roce 2024 a co přijde v roce 2026?

Od 1. ledna 2024 platí nová vyhláška č. 253/2023 Sb. o rozúčtování tepla. Teď musí být náklady na vytápění rozdělovány podle skutečné spotřeby - tedy podle tepelných měřičů. To znamená, že pokud máte byt v domě s centrálním vytápěním a necháte okno otevřené, budete platit za to, co spotřebujete. A ne za to, co spotřebuje váš soused.

Od 1. ledna 2026 má vstoupit v platnost novela ZPB. Ta bude zavádět povinnost elektronického vyúčtování pro pronajímatelé s více než 10 byty. To znamená, že vyúčtování budete dostávat přes e-mail nebo přes portál, a bude mít digitální podpis. To zvýší transparentnost a sníží počet chyb.

Také se připravuje změna, která umožní plně elektronické vyúčtování s digitálním podpisem - díky novelizaci zákona o elektronických dokumentech. To znamená, že už nebudete muset tisknout, podepisovat a posílat dopisem. Vše bude online.

Co dělat, když vám něco nevyhovuje?

Nejčastější chyby, které se dějí:

• Pronajímatel nevyúčtoval včas - po 4 měsících.
• Nezahrnul všechny služby - například zapomněl vytápění.
• Neukázal faktury - jen napsal „doplácíte“.
• Nevrátil přeplatek - a to ani po půl roce.

Pokud se stane něco takového, udělejte to:

1. Napište písemnou žádost - e-mail nebo dopis. Napište: „Požaduji přehled nákladů, faktury a výpočet záloh za rok 2024.“
2. Pokud neodpoví ve 5 měsících, pošlete připomínku: „Dle zákona č. 67/2013 Sb. máte povinnost odpovědět do 5 měsíců. Pokud ne, budu nucen podat stížnost.“
3. Pokud se nic nezmění, obraťte se na odborníka - například na Český svaz pronajímatelů nebo na právní poradnu.

Nikdy nezamítejte platit přeplatek, pokud vám ho nevrátí. Nejde jen o peníze - jde o princip. Pokud se nezabýváte tím, co je správné, budete to muset dělat znovu u dalšího pronajímatele.

Co by měl každý pronajímatel dělat?

Pokud jste vlastník bytu a pronajímáte ho, nejde jen o peníze. Jde o důvěru. Nájemci, kteří vědí, že jim nic neukrýváte, zůstanou déle. A to je levnější než hledat nového.

Udělejte to správně:

• V nájemní smlouvě uveďte přesně, jaké služby jsou zálohované a jak se výše záloh počítá.
• Poskytněte energetický průkaz budovy při uzavření smlouvy.
• Posílejte nájemci každých 3 měsíce shrnutí spotřeby - kolik tepla, vody, odpadu užili.
• Používejte software pro správu nájmu - například Nemovitosti.cz nebo Bytový účetnictví. Ti, kdo to dělají, mají o 45 % méně sporů.
• Uchovávejte všechny faktury a doklady alespoň 3 roky - podle zákona o účetnictví.

Nejlepší příklad: Nájemkyně z Brna, která každý čtvrtletní měsíc dostává e-mail s tabulkou: „Vámi spotřebované teplo: 120 kWh, záloha: 100 kWh, přeplatek: 20 Kč.“ Ví, že se nic neukrývá. A když přišlo vyúčtování, byl přeplatek 1 800 Kč - a dostala ho do dvou dnů. Ví, že se tam vrátí.

Proč je to důležité?

V Česku je 1,1 milionu bytů ve vlastnictví soukromých osob. To znamená, že přes 2 miliony lidí je přímo dotčeno tím, jak se vyúčtovávají zálohy. A podle průzkumu Asociace českých pronajímatelů z března 2024: 82 % nájemců dává přednost transparentnímu vyúčtování před nižším nájemným. Lidé chtějí vědět, za co platí. A chtějí, aby to bylo spravedlivé.

Nejde o to, jestli vyúčtování je „nějaký papír“. Jde o to, jestli jste vztah s nájemcem stavěli na důvěře nebo na dohadu. A důvěra se nevytvoří, když vás někdo napíše: „Doplácíte 4 000 Kč.“ Důvěra se vytvoří, když vám pošle všechny faktury, výpočty, vysvětlení - a řekne: „Tady je to, co jste zaplatili. Tady je to, co stálo. A tady je to, co vám patří.“

• lis, 1 2025
• Klára Holubová
• 0
• Trvalý odkaz

• Štítky:
• vyúčtování záloh
• pronájem bytu
• nájemní smlouva
• zákon o nájmu
• přeplatek záloh

Napsal Klára Holubová

• 

  Vše od autora: Klára Holubová