Ceny nemovitostí v jednotlivých krajích ČR: Srovnání 2025

Na začátku roku 2026 je jasné: ceny nemovitostí v České republice už nejsou stejné jako před pěti lety. A nejen to - nejsou ani stejné mezi jednotlivými kraji. Kde si můžete koupit byt za 40 tisíc korun za metr čtvereční, tam jinde platíte téměř čtyřnásobek. Proč to tak je? A kde se dnes vyplatí investovat? Tady je přehled, který vám ukáže, co se skutečně děje na trhu, bez přehánění a bez prázdných slibů.

Praha: Stále nejdražší, ale už ne nejrychlejší

Praha zůstává nejdražším trhem v zemi. V prvním čtvrtletí 2025 se průměrná cena bytu pohybovala kolem 150 000 Kč za metr čtvereční. To znamená, že 60-metrový byt stojí přes 9 milionů korun. Rodinný dům? Tam se pohybujete kolem 100 000 Kč/m² - tedy 20 až 25 milionů za dům s pozemkem.

Ale zatímco Praha drží titul nejdražšího trhu, její růst už není nejrychlejší. V roce 2024 se ceny bytů v hlavním městě zvýšily o 5,8 %, což je méně než v některých regionech. Prodejní doba bytu je zhruba 89 dní - což je dlouhé, ale stále kratší než v mnoha regionech. Důvod? Vysoká poptávka, ale také omezená nabídka nových bytů. Mnoho nových staveb je založeno na levných rekonstrukcích, což vede k nesrovnalostem v kvalitě. Uživatelé na fórech často stěžují, že za stejnou cenu jako před pěti lety dostanou dnes horší byt.

Středočeský kraj: Přímo za Prahou, ale daleko za ní

Středočeský kraj je tím, co se říká „předměstí Prahy“. Ceny bytů zde dosahují průměrně 86 500 Kč/m² - tedy téměř polovina ceny v hlavním městě. Ale zde se děje něco zajímavého: růst je stabilní a spojený s odběrem z Prahy. Lidé, kteří nemohou nebo nechtějí bydlet v hlavním městě, přesunují se do okolních obcí - Kladno, Benešov, Mladá Boleslav. V některých lokalitách se ceny zvedly o 8-10 % za poslední rok.

Pro investory je to příležitost. Zatímco v Praze je těžké najít byt s dobrým návratem, v okolí se dají najít byty s nájemným výnosem 5-6 % ročně. Dům na okraji Středočeska s 100 m² může stát 5,5 milionu Kč - a jeho nájemné je 25 000-30 000 Kč měsíčně. To je výhodnější než v Praze, kde za stejnou cenu byste dostali jen 50 m².

Jihomoravský kraj: Brno jako druhá metropole

Brno je jediné město mimo Prahu, které má vlastní silný trh. Ceny bytů zde se pohybují mezi 114 000 a 117 500 Kč/m² - tedy téměř 75 % ceny v Praze. Není to jen o velikosti města. Brno má vysokou míru zaměstnanosti, univerzity, zdravotnické centrum a rostoucí infrastrukturu. Výsledek? Stálá poptávka po bytech i rodinných domech.

Naopak v menších městech Jihomoravského kraje - jako je Zlín nebo Jihlava - se ceny pohybují kolem 69 000 až 54 000 Kč/m². Zlín je výjimkou - díky vysokému podílu zaměstnání v průmyslu a technologických firmách se ceny zvyšují rychleji než v jiných regionálních centrech. V Zlíně se v posledních 12 měsících ceny zvedly o 3,3 %, což je výrazně víc než v Karlových Varech nebo Ústí nad Labem.

Plzeňský a Ústecký kraj: Nejrychleji rostoucí trhy

Pokud hledáte místo, kde se ceny zvyšují nejrychleji, podívejte se na Plzeňský a Ústecký kraj. V Plzni se průměrná cena bytu pohybuje kolem 78 000 Kč/m², ale růst je výrazný - v posledním roce o 7,1 %. Ústí nad Labem je ještě zajímavější: ceny zde stály 40 349 Kč/m² na začátku roku 2025, ale měsíčně rostou o 1,2 %. To znamená, že za rok se ceny zvýšily o téměř 15 %.

Proč? Důvod je jednoduchý: infrastruktura. V Ústí se staví nové silnice, rozšiřuje se linka metra, přichází nové firmy. V Plzni je významný rozvoj technologických parků a vysokých škol. Lidé přicházejí, protože mají práci, a hledají bydlení. Zároveň je zde výrazně nižší cena než v Praze. Pro začínající investory je to ideální místo - vysoký růst, nízký vstupní bod, rychlá prodejnost.

Moravskoslezský a Karlovarský kraj: Levné, ale pomalejší

Ostrava je největší město Moravskoslezského kraje. Ceny bytů zde dosahují 61 688-65 587 Kč/m² - tedy víc než v Karlových Varech, ale méně než v Plzni. V Ostravě se v srpnu 2025 zaznamenal nejvyšší měsíční nárůst v celé republice - 4,85 %. To je výrazný signál, že se trh začíná oživovat.

Karlovarský kraj je na druhé straně. Ceny bytů se pohybují kolem 42 000 Kč/m² - nejnižší v celé republice. Ale zde je problém: poptávka je nízká. Průměrná doba prodeje bytu je 142 dní - téměř dvojnásobek oproti Praze. Lidé sem nechcou přijet, protože nemají práci, nemají služby, nemají spojení. Ceny jsou nízké, ale ne proto, že jsou levné - ale protože je tady málo lidí, kteří by je chtěli koupit.

Rodinné domy vs. byty: Dva různé trhy

Není pravda, že všechny nemovitosti rostou stejně. V roce 2024 se ceny bytů zvýšily o 6,0 %, zatímco ceny rodinných domů jen o 1,7 %. Proč? Protože byty jsou pro mnoho lidí jedinou možností, jak se usadit - zejména v městech. Rodinné domy jsou pro ty, kteří mají více peněz a chtějí vlastní zahradu.

Ale tu je zajímavý obrat: v posledních dvou letech se zvýšil zájem o rekreační nemovitosti - chaty, domy na venkově. Nejvíce roste poptávka na Vysočině a v Jižních Čechách. Lidé si chtějí koupit místo, kde si mohou odpočinout, nebo kde se mohou přestěhovat z města. V některých obcích na Vysočině se ceny chat zvýšily o 31 % za rok. To není chyba - to je trend.

Co vás čeká, když kupujete?

Když se rozhodnete koupit nemovitost, nezaměřujte se jen na cenu za metr čtvereční. Podívejte se na:

• Doba prodeje: V Praze je to 89 dní, v Karlových Varech 142 dní. Pokud potřebujete rychle prodat, vybírejte místa s vysokou likviditou.
• Nájemný výnos: V regionech můžete dosáhnout 5-6 % ročně. V Praze je to často méně než 4 %.
• Růstový potenciál: Ústecký kraj a Plzeňský kraj mají nejvyšší růst. Karlovarský kraj má nízké ceny, ale téměř žádný růst.
• Skryté náklady: 31 % kupujících v roce 2025 potvrdilo, že skutečné náklady po koupi překročily odhad o více než 15 %. Rekonstrukce, poplatky za vodovod, úprava pozemku - to vše se často neuvádí v nabídce.

Co říkají experti?

Michal Makoš z Reas.cz říká: „Metropole drží úroveň, regiony je dohánějí tempem.“ To znamená: Praha už neřídí trh. Regiony, které se rozvíjejí, se rychle blíží. Pro kupující to znamená: nečekáte na pád cen - ceny se nebudou snižovat. Ale pro prodávající to znamená: pokud máte nemovitost v regionu s růstem, je to dobrá příležitost.

Česká národní banka předpokládá, že růst cen se v roce 2025 zpomalí na 4-6 %. To je však stále výrazně víc než inflace. Pokud máte možnost koupit v regionu s růstem - udělejte to. Pokud máte byt v Karlových Varech, který nechcete prodávat - nechte ho. Ale pokud ho chcete prodat, nečekáte na „ideální čas“. Ten už neexistuje.

Kde je nejlepší koupit?

- Pro investory: Plzeň, Ústí nad Labem, Brno - vysoký růst, dobrý nájemný výnos, rychlá prodejnost. - Pro rodiny: Středočeský kraj (okolí Prahy), Jihomoravský kraj (okolí Brna) - dobrá infrastruktura, školy, bezpečí. - Pro rekreační koupě: Vysočina, Jižní Čechy - růst ceny chat, vysoká poptávka po odpočinku. - Pro opatrné: Karlovarský kraj, severní Morava - nízké ceny, ale nízká poptávka. Nezaměňujte levné s výhodným.

Trh nemovitostí už není jednoduchý. Neexistuje „nejlepší místo“ - existuje „nejlepší místo pro vás“. Zjistěte, co potřebujete: růst, příjem, klid, nebo příležitost? A pak se rozhodněte podle toho, ne podle toho, co vám říká soused nebo Facebook.