Chyby při odhadování ceny nemovitosti a jak se jim vyhnout v roce 2025

Nejčastější chyba při prodeji nemovitosti není špatný byt, ani špatná poloha. Je to nesprávná cena. Většina lidí si myslí, že stačí podívat se na inzeráty v okolí a přičíst nějaké tisíce za nové koupelny. Ale realita je jiná. Podle průzkumu REMAX Alfa z roku 2023 je 78 % neúspěšných prodejů přímo spojených s nesprávně stanovenou cenou. A to i v roce 2025, kdy trh není stejný jako před pěti lety.

Proč se vám nemovitost neprodává?

Když jste vložili byt do inzerátu za 6,2 milionu Kč a po osmi měsících je stále na trhu, neznamená to, že je špatný. Znamená to, že jste ho začali prodávat za příliš vysokou cenu. Většina lidí neví, že na realitních portálech nevidíte, za jakou cenu byl byt skutečně prodán. Vidíte jen to, co prodejce napsal. A často je to cíl, ne realita. Někdo vložil byt za 6,5 milionu, ale po půl roce ho snížil na 5,8 - a to už nikdo nevidí. Výsledek? Vaše nemovitost se „ztratí“ mezi těmi, co jsou nadhodnocené. A to je příčina 42 % neúspěšných prodejů podle Marketahruskova.cz.

Největší chyby, které dělají lidé

1. Odhadování podle inzerátů Vidíte tři byty ve stejné ulici za 5,5 milionu a říkáte si: „Tak já to dám taky na 5,5.“ Ale co když ty tři byty byly v inzerátu 14 měsíců a nakonec se prodaly za 4,7 milionu? Nebo co když jeden z nich má novou kachlovou koupelnu, druhý má staré plastové okna a třetí je na posledním patře bez výtahu? Inzeráty vám ukazují jen povrch. Neříkají, jak dlouho byt visel, jaké byly kompromisy, nebo jestli se prodejce vzdal kvůli stresu.

2. Používání nákladové metody „Koupil jsem byt za 4,8 milionu, vložil jsem do něj 1,2 milionu na rekonstrukci, takže ho musím prodat za 6 milionů.“ Toto je nejčastější mýtus. Trh se neřídí vaší investicí. Řídí se tím, kolik lidí je ochotno zaplatit právě teď. Když jste vložili 1,2 milionu do koupelny, trh si to nezapíše jako váš náklad. Trh si zapíše, že koupelna je hezká, ale že všichni sousedé mají stejnou. A pokud se v okolí prodávají podobné byty za 5,2 milionu, vaše 6 milionů je jen výsledek emocí, ne trhu.

3. Důvěra cenovým mapám a online kalkulačkám Cenové mapy ukazují průměr. A průměr je nejhorší vodítko. Byt na prvním patře s malým balkónem a špatnou orientací může být o 20 % levnější než byt na druhém patře s výhledem a novými okny - a to ve stejné ulici. Online kalkulačky nemají přístup k tomu, že vaše bytovka má zvláštní zateplení, nebo že v sousedním domě právě zavřeli obchod, což snižuje životní prostředí. Odchylka těchto nástrojů je často 15-20 %. To je rozdíl v tisících korun. A tohle nepřesností si nezakládáte hypotéku.

4. Použití nekvalifikovaného makléře Někdo vám řekne: „Já jsem prodal pět bytů, můžu ti to udělat.“ Ale pokud nemá certifikaci ČKAIT, nebo nepracuje s aktuálními daty o prodejích, je to jako, kdybyste si nechali zkontrolovat auto od člověka, který má jen vlastní vozidlo. Podle Asociace realitních makléřů ČR má 68 % profesionálních makléřů v roce 2025 certifikaci - to je o 22 % více než v roce 2020. Nechte se poradit tím, kdo má důkazy o znalostech, ne tím, kdo má největší selfie na Instagramu.

5. Emoce a „experimentování s cenou“ „Dám to dráž, ať je prostor na slevu.“ Nebo: „Zkusím to na 6,5, až to nepůjde, tak to snížím.“ Toto je psychologická past. Každý nadhodnocený byt, který visí na trhu déle než tři měsíce, ztrácí atraktivitu. Zájemci si myslí, že něco není v pořádku. A když konečně snížíte cenu, už nejsou ochotni platit to, co bylo původně. Výsledek? Prodej za 10-15 % méně, než byste mohli.

Co se liší od tržní ceny?

Nemůžete si založit hypotéku na tom, co říkají inzeráty. Banky používají své vlastní odhady - a ty jsou často nižší. Proč? Protože chtějí chránit sebe, ne vás. Pokud byt prodáte za 5,8 milionu, ale banka ho ocení jen na 5 milionů, tak vám poskytne hypotéku jen na 80 % z 5 milionů - tedy 4 miliony. To znamená, že potřebujete 1,8 milionu vlastních peněz. Ale pokud byste měli realistický odhad, mohli byste vědět, že na trhu se byt prodává za 5,8, a připravit se na to. Rozdíl mezi bankovním odhadem a tržní cenou je často 10-15 %. To je významná částka.

Co dělají ti, kteří prodají rychle a za správnou cenu?

Ti, kteří prodají během týdnů, nečekají na náhodu. Dělají to systematicky:

1. Shromáždí data - ne jen inzeráty, ale i prodeje z posledních 6 měsíců. Ví, kolik bytů se prodalo, za jaké ceny, jak dlouho visely.
2. Porovnají srovnatelné nemovitosti - ne jen stejnou ulici, ale i stejný typ, podlaží, orientaci, stav. Ví, že byt s výhledem na zahrádku má jinou hodnotu než ten s výhledem na parkoviště.
3. Zajdou na profesionální odhad - certifikovaný odhadce z ČKAIT nebo zkušený makléř s přístupem k databázím prodejů. Ten neřekne „asi 5,5“, ale „5,4-5,7 milionu, protože...“ a vysvětlí, proč.
4. Stanoví strategickou cenu - ne nejvyšší možnou, ale tu, která získá nejvíc zájemců. Často je to o 2-5 % pod horní hranicí, aby vzbudila zájem a vyvolala soutěž.

Co se změnilo v roce 2025?

Trh se změnil. V roce 2022 byly ceny vrcholné. Dnes jsou v Praze o 11,2 % nižší než v roce 2022, na venkově o 6,7 %. Úrokové sazby hypoték se zvedly z 2,1 % na 6,8 %. Lidé jsou opatrnější. Nekoupí za všechno, co je hezké. Koupí jen to, co má smysl. To znamená, že byt s výhledem na výrobní halu už není „zajímavý“ - i když je nový. A byt se starým vytápěním, který byl dříve „zlevněný“, dnes není atraktivní - protože náklady na energii jsou vysoké. Trh se přizpůsobuje realitě, ne přání.

A co AI?

Ano, AI nástroje dnes dělají první odhady. A budou je dělat častěji. Podle Valuo.cz do roku 2026 bude 75 % počátečních odhadů vycházet z umělé inteligence. Ale finální rozhodnutí? To bude stále na člověku. AI neví, že vaše kuchyně má nové dřevěné linky, které stály 150 tisíc, ale že se nesmí počítat jako „zvýšení hodnoty“, protože nejsou standardní. AI neví, že sousední škola bude zavřena za rok, nebo že právě vzniká nový cyklostezka, která zvýší hodnotu. Lidé vědí. A to je ten rozdíl.

Co si pamatovat?

- Tržní cena není to, co chcete. Je to to, za co vás někdo skutečně zaplatí.
- Náklady na rekonstrukci nejsou přímým přičítáním k ceně.
- Cenové mapy jsou jen orientační - ne výsledné.
- Nejde o to, kolik jste vložili, ale kolik je ochotno zaplatit někdo jiný.
- Nechte si udělat odhad od certifikovaného odborníka - ne od kamaráda, který „věděl, že to půjde“.
- Pokud byt neprodáte za 90 dní, cenu snižte. Ne čekáte na „správný čas“. Trh je teď.

Co dělat, když už jste udělali chybu?

Pokud byt visí na trhu déle než 4 měsíce, je čas přehodnotit. Ne snižovat cenu o 10 %, ale o 15-20 %. A přidat nové fotografie, vysvětlit, co je nové, co se změnilo. Někdy stačí jen změnit popisek - „nově zateplená fasáda“ místo „byt v dobrém stavu“. Ale pokud cena není v souladu s trhem, žádný popisek nepomůže.