Plné moci při prodeji nemovitosti: Jak je správně ověřit a vyhnout se chybám

Prodej nemovitosti bez přítomnosti vlastníka je dnes běžný jev. Zahraniční vlastníci, lidé na léčbě, ti, kteří pracují v cizině - všichni potřebují někoho, kdo za ně bude jednat. A právě plná moc je ten jediný dokument, který to umožňuje. Ale pokud ji nevypracujete správně, celý prodej se zastaví. Katastr nemovitostí ji odmítne. A pak přijdete o týdny, možná měsíce. A peníze zůstanou na účtu druhého.

Co je plná moc a proč je nezbytná?

Plná moc je písemný dokument, kterým vlastník nemovitosti (zmocnitel) svěří jiné osobě (zmocněnci) právo jednat za něj. To znamená: zmocněnec může podepisovat kupní smlouvu, převzít peníze, podat návrh na převod vlastnictví do katastru a dokonce jednat s finančním úřadem. Ale jen pokud je dokument správně zpracovaný.

Bez ní nemůže být vklad vlastnického práva zahájen. Katastrální úřad nebere slova, nebere e-maily, nebere fotky. Chce písemný dokument s ověřeným podpisem. A to nejen tak nějak - musí obsahovat přesné údaje o nemovitosti, o obou stranách a o konkrétních pravomocích. Když něco chybí, vklad se odmítne. A to se stává častěji, než si lidé myslí.

K čemu musí plná moc obsahovat?

Není důležité, jestli ji děláte sami, u notáře nebo s advokátem. Každá platná plná moc musí mít tyto prvky:

• Přesná identifikace nemovitosti - katastrální území, parcelní číslo, číslo listu vlastnictví. Není dost říct „byt v Brně“. Musí být uvedeno, který byt, na které ulici, s jakým číslem.
• Úplné údaje o zmocniteli - jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště. Všechno musí sedět s občanským průkazem. Pokud je rodné číslo špatně napsané, dokument je neplatný.
• Údaje o zmocněnci - stejně přesně jako u zmocnitele. I když zmocněnec nemusí podepisovat moc, jeho údaje musí být uvedeny.
• Seznam konkrétních úkonů - to je to, co lidé nejčastěji zapomínají. Musíte jasně napsat, co zmocněnec smí dělat. Například: „uzavření kupní smlouvy“, „převzetí kupní ceny“, „podpis návrhu na vklad vlastnického práva“, „jednání s katastrálním úřadem“.
• Platnost - musí být jasně uvedeno, na jak dlouho moc platí. A nejlepší je uvést: „platná pouze pro prodej nemovitosti uvedené v tomto dokumentu“.

Nejčastější chyba? Neuvést pravomoc k převzetí kupní ceny. To se stává. A pak se zmocněnec nemůže dostat k penězům. Katastr to neřeší - to je věc smlouvy. Ale pokud to v moci není, někdo jiný musí podepsat převod. A ten je pryč. A peníze nejsou.

Kde a jak ověřit podpis zmocnitele?

Podpis zmocnitele musí být úředně ověřen. To znamená: někdo, kdo má k tomu právo, potvrdí, že podpis skutečně patří té osobě, která ho podepsala. To není stejné jako ověření obsahu dokumentu. Ověření potvrzuje jen, že podpis je autentický - ne že je dokument správně napsaný.

Nejčastější místa pro ověření:

• Czech POINT - na České poště nebo obecním úřadě. Cena je 30 Kč. Stačí občanský průkaz. Většina lidí volí toto místo - je rychlé, levné a k dispozici na více než 1 500 místech po celé ČR.
• Notář - cena se pohybuje od 100 do 500 Kč. Výhoda: notář může plnou moc i vyhotovit. Nevýhoda: musíte domluvit termín, a to může trvat několik dní.
• Advokát - stejně jako u notáře. Pokud už máte právníka, je to přirozená volba.
• Česká ambasáda - pokud je zmocnitel v zahraničí. Tam se podpis ověří podle českého práva.

Nezapomeňte: ověření se dělá pouze na podpisu zmocnitele. Podpis zmocněnce se ověřovat nemusí. Když zmocněnec podepisuje kupní smlouvu, tam se jeho podpis ověří samostatně.

Co se stane, když plná moc není správná?

Představte si: všechno je připraveno. Kupní smlouva podepsaná. Peníze připravené. Katastrální úřad přijme dokumenty - a pak zjistí, že v plné moci chybí věta: „zmocněnec je oprávněn převzít kupní cenu“.

Co se stane? Vklad se odmítne. Musíte celý proces zopakovat. Nová plná moc. Nové ověření. Nový termín u katastru. A to všechno po týdnu, když už se všichni těšili na peníze.

Tak se stalo v Brně v roce 2021. Zmocněnec podepsal smlouvu, převzal peníze - ale nemohl je převést na účet zmocnitele, protože v moci nebylo uvedeno, že má právo na převzetí částky. Konečně se muselo vyhotovit nové vyjádření, znovu ověřit a znovu podat. Zpoždění: 28 dní. Náklady: dalších 800 Kč.

Podle Realitních advokátů (2023) je nejčastějším důvodem zamítnutí vkladu právě neúplná plná moc. A to i přes to, že se o tom všichni dohodli. Katastr bere jen to, co je napsané.

Kdo by měl plnou moc dělat s právníkem?

Není nutné. Ale je rozumné. Pokud je nemovitost složitá - více parcely, spoluvlastnictví, dědictví, zahraniční vlastník - nebo pokud se jedná o vysokou částku, je lepší nechat plnou moc vypracovat právníkem nebo notářem.

Průměrná cena za vyhotovení plné moci s konzultací je kolem 1 500 Kč. To zní jako náklad. Ale když si představíte, že chyba může stát 10 tisíc Kč v zpoždění, nebo dokonce ztrátu prodeje, je to výdaj, který se vyplatí.

Nejlepší je mít plnou moc vytvořenou na základě vzoru, který už katastr přijal. Nezabývejte se tím, co si myslíte, že by mělo stačit. Použijte to, co funguje.

Elektronická plná moc - je to možné už teď?

Od ledna 2023 je možné vyhotovit plnou moc i elektronicky - s kvalifikovaným elektronickým podpisem. Teoreticky ano. Prakticky? Zatím ne.

Katastrální úřady stále preferují papírovou formu. Mnoho úředníků má s elektronickými dokumenty problémy. Systém je technicky možný, ale nezavedený. Většina úřadů stále neví, jak s nimi pracovat.

Ministerstvo spravedlnosti plánuje, že do roku 2027 budou všechny katastrální úřady připraveny na plně elektronické dokumenty. Ale dnes? Pokud chcete, aby se prodej nezastavil, použijte papír. S ověřeným podpisem. Na Czech POINTu.

Kdy je plná moc nejčastěji potřebná?

Nejčastěji se používá v těchto případech:

• Vlastník žije v zahraničí - například v Německu, Rakousku nebo Velké Británii.
• Vlastník je nemocný nebo na rehabilitaci - nemůže se dostat na úřad.
• Vlastník je většinou zaměstnaný v jiném městě - nemá čas se vracet.
• Po smrti vlastníka - dědic nechce nebo nemůže přijít osobně.

Podle Českého statistického úřadu (2022) cizinci vlastní 8,5 % bytů v ČR. A jejich počet roste. To znamená: plné moci budou v budoucnu běžnější než kdy jindy. V Praze, Brně nebo Ostravě už je dnes každý pátý prodej s plnou mocí. A podle odhadů se to do roku 2025 zvýší na 25 %.

Co dělat, když už máte chybnou plnou moc?

Neztrácejte čas. Pokud jste si všimli chyby - například chybí převzetí peněz nebo je špatně napsané parcelní číslo - nečekejte, až vám katastr odmítne vklad. Okamžitě vyhotovte novou plnou moc. Zrušte tu starou - i když ještě nebyla použita.

Nezatěžujte se tím, že „to snad stačí“. Katastr nebere odhady. Bere jen to, co je napsané. A pokud je tam něco špatně, celý proces musíte začít znovu.

Nejlepší je mít vždy záložní kopii. A když se rozhodnete dělat plnou moc, nechte si ji vypracovat někým, kdo to dělá denně. Ne kamarádovi, který si přečetl nějaký článek na internetu. Ale právníkovi nebo notářovi.

Co si pamatovat?

Plná moc není formálnost. Je to klíč k prodeji. A pokud je špatná, prodej se neuskuteční.

Pamatujte na tři věci:

1. Přesnost - všechny údaje musí sedět s občanským průkazem a listem vlastnictví.
2. Úplnost - uveďte všechny úkony, které budete potřebovat. Když si nejste jistí, dejte víc. Lepší přehánět než nedělat.
3. Ověření - podpis zmocnitele musí být ověřen na Czech POINTu, u notáře nebo advokáta. Nikdy neodešlete nepodepsanou nebo neověřenou moc.

Plná moc není něco, co děláte naposledy. Je to nástroj, který vám ušetří čas, stres a peníze. Pokud ji uděláte správně, prodej půjde jako po špici. Pokud ne, budete se vracet k dokumentům znovu a znovu - a peníze zůstanou tam, kde nejsou.