Prodej nemovitosti: 6 základních právních povinností prodávajícího v ČR

V roce 2023 přes 21 tisíc prodejů prodej nemovitosti v České republice skončilo právními problémy. Hlavní příčinou byly často chyby prodávajících, kteří neplnili povinnosti podle zákona. Přestože prodej nemovitosti vypadá jednoduše, skrývá se za ním řada právních detailů, které mohou vést k pokutám až 500 000 Kč nebo zneplatnění celé transakce. Co musíte udělat, abyste se vyhnuli těmto rizikům?

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) je povinný pro všechny prodeje bytů nebo domů. Podle Zákona č. 406/2000 Sb. musí prodávající předat PENB kupujícímu při podepsání kupní smlouvy. Pokud ho nemáte, můžete čelit pokutě 50 000-200 000 Kč. PENB získáte od autorizovaného technika, což trvá 5-7 dní a stojí 1 500-3 000 Kč. Například uživatel "PražskýBytOwner" na Realita.ro si neuvědomil, že PENB je povinný, a prodej se zdržel o tři týdny, zatímco musel zaplatit pokutu 50 000 Kč. PENB ukazuje, jak energicky náročná je vaše nemovitost - od A (nejúspornější) po G (nejméně úsporná). Bez tohoto dokumentu není prodej právně platný.

Dokumentace skutečného provedení stavby

Nový stavební zákon, který vstoupil v platnost 1. ledna 2024, neexplicitně stanovuje povinnost předávat stavební dokumentaci. Nicméně podle Občanského zákoníku (Zákon č. 89/2012 Sb.) (§2087) musíte předat kupujícímu všechny doklady k nemovitosti. Pokud dokumentace chybí, musíte ji obstarat nebo pořídit pasport stavby. Bez ní hrozí pokuta až 500 000 Kč. Starší nemovitosti často mají nepřesnou dokumentaci, což je častá chyba prodávajících. Například u domu postaveného v 70. letech může být potřeba získat nový stavební zákon (Zákon č. 183/2006 Sb.) pasport, který potvrdí skutečný stav stavebních úprav. Bez tohoto dokumentu může být prodej zpochybněn i po letech.

AML požadavky a prokázání zdroje financí

Pokud prodáváte nemovitost, musíte prokázat zdroj peněz, kterými jste ji koupili. Pro politicky exponované osoby je nutné prokázat zdroj celého majetku. Finanční analytický úřad (FAÚ) vyžaduje tyto informace pro prevenci praní peněz. Banky a notáři zjišťují tyto údaje. Pokud odmítnete poskytnout podrobnosti, může dojít k zpoždění prodeje až o 14 dní. Podle FAÚ až 35 % prodávajících podceňuje tuto povinnost, což je hlavní příčina zpoždění transakcí. Například při prodeji bytu za 5 milionů Kč musíte poskytnout bankovní výpisy za posledních 12 měsíců, které ukazují, odkud pocházejí prostředky na nákup.

Předkupní právo a jeho omezení

Předkupní právo se vztahuje na situace, kdy má nemovitost více vlastníků nebo se prodává bez pozemku. Od 1. července 2020 bylo předkupní právo výrazně omezeno. Pokud ho nerespektujete, může kupující požadovat zneplatnění prodeje, což trvá až 24 měsíců a stojí tisíce korun. Notářská komora ČR (Národní asociace notářů) doporučuje vždy zkontrolovat, zda má někdo předkupní právo, před podepsáním smlouvy. Například u bytu v rodinném domě s více vlastníky musíte nejdříve nabídnout prodej ostatním spoluvlastníkům. Pokud to uděláte až po podepsání smlouvy, může dojít k soudnímu sporu.

Daňové povinnosti z prodeje

Pokud jste vlastnili nemovitost méně než 5 let (nebo 2 roky u nemovitostí zakoupených v letech 2021-2023), musíte zaplatit daň z příjmu ve výši 15 % z rozdílu prodejní a pořizovací ceny. Notář ověří tuto informaci při podepisování smlouvy. Příklad: pokud jste koupili byt za 2 miliony Kč a prodali za 3 miliony, musíte zaplatit daň z 1 milionu Kč, což je 150 000 Kč. Pokud jste vlastnili nemovitost déle než 5 let, daň se neúčtuje. Podle A. K. Martinové (3. dubna 2024) je to jedna z nejčastějších chyb - lidé si neuvědomují, že i při prodeji starší nemovitosti mohou mít daňové povinnosti.

Potvrzení o bezdlužnosti

Pokud prodáváte byt v bytovém domě, musíte předložit potvrzení od správce domu o vyrovnání všech nákladů. Pokud to neučiníte, nový vlastník může požadovat náhradu neuhrazených poplatků. Podle Reality Kroku je to jedna z nejčastějších příčin sporů mezi prodávajícím a kupujícím. Například pokud jste měli zpožděné splátky za bytové družstvo, musíte je vyrovnat před prodejem. Bez tohoto potvrzení může dojít k právnímu sporu, kdy nový vlastník bude požadovat náhradu za neuhrazené poplatky.

Kontrolní seznam pro prodávajícího

• Získejte PENB nejméně 2 týdny před prodejem - autorizovaný technik vám ho připraví za 1 500-3 000 Kč.
• Zajistěte stavební dokumentaci nebo pasport stavby - kontaktujte projektanta nebo stavební úřad.
• Shromážděte bankovní výpisy za posledních 12 měsíců pro prokázání zdroje financí.
• Zkontrolujte, zda má někdo předkupní právo - zejména u bytů v rodinných domech.
• Zjistěte, zda musíte platit daň z prodeje - pokud jste vlastnili nemovitost méně než 5 let.
• Dobijte všechny poplatky a získejte potvrzení o bezdlužnosti od správce domu.

Následující změny v legislativě

Od 1. ledna 2025 vstoupí v platnost novela Zákona č. 406/2000 Sb., která rozšiřuje povinnost předkládat PENB i na prodej podílů na nemovitostech. Dále je připravována novela stavebního zákona, která zpřesní požadavky na dokumentaci skutečného provedení stavby. Podle prognózy České bankovní asociace z dubna 2024 se očekává, že tyto změny zvýší průměrnou dobu přípravy prodeje nemovitosti o 5-7 pracovních dní, ale sníží počet právních sporů o 15-20 % v následujících dvou letech.