Tržní potenciál lokalit v ČR: Kde očekávat růst cen nemovitostí v roce 2026

Tržní potenciál lokalit v České republice se v roce 2026 přesouvá z hlavního města do regionů, ale zároveň se Praha stále více stává přímočarým investičním magnetem. Nejde už jen o to, kde se staví nové byty, ale kde se tyto byty skutečně pronajímají, prodávají a drží svou hodnotu. A to je přesně ten rozdíl, který rozhoduje o tom, jestli vaše investice přinese zisk, nebo zůstane zavěšená na čekání.

Praha: Stále největší poptávka, ale největší problém

Praha není jen hlavní město. Je to přesně to, co se říká „místo, kde se nechce nic jiného než bydlet“. Každý rok potřebuje dvacet tisíc nových bytů. Každý rok jich vznikne jen kolem 6 700. To je téměř sedmkrát méně. Výsledek? Všechno, co se postaví, se prodá nebo pronajme ještě před tím, než se dokončí. Není důležité, jestli je byt postavený z kvalitních materiálů nebo jestli má moderní koupelnu. Důležité je, že je tam někdo, kdo ho potřebuje - student, cizinec, mladý pár, který chce být v centru.

Průměrná cena bytu v Praze v lednu 2026 přesáhla 110 000 korun za metr čtvereční. A to je jen za byt ve střední kvalitě. Kvalitnější byty v těch nejlepších lokalitách - například v Holešovicích, Karlíně nebo na Smíchově - stojí už 140 000 a víc. Poptávka po pronájmech je ještě větší. Většina nových bytů se pronajme do dvou dnů. A to i když je cena nájemného o 15 % vyšší než před rokem.

Pro investora to znamená jednoduchou pravdu: Pokud máte možnost koupit nový byt v Praze, koupě je téměř jistá. Nejde o spekulaci. Jde o to, že poptávka je tak vysoká, že neexistuje žádný rizikový scénář, kdy by byt zůstal nepronajatý. Ale je tu jedna věc, kterou lidé často přehlížejí - stavba. Víte, že v Praze chybí nejen byty, ale i stavební kapacity? Výstavba se zpomaluje, protože nejsou dostatečné pracovní síly, a ceny stavebních prací rostou každý měsíc.

Regiony: Růst není náhodný, je naplánovaný

Když se podíváte na data z ledna 2026, zjistíte, že většina krajských měst má meziroční růst cen bytů mezi 3 % a 7 %. To není náhoda. To je důsledek přesunů lidí, kterým už nestačí Praha. Někteří hledají levnější byty, jiní chtějí klid, třetí mají novou práci v regionu. A právě tyto tři skupiny vytvářejí nový trh.

Brno je stále druhým největším městem, ale jeho růst je stabilní, ne explozivní. Ostrava se pomalu obnovuje, ale stále chybí velká investice do infrastruktury. Zlín a České Budějovice mají stabilní poptávku, ale nevypadají jako „příští Praha“. A pak je tu Pardubice.

Pardubice: Když se trať změní, změní se i trh

Největší překvapení v roce 2026 není v žádném velkoměstě. Je to Pardubice. Ne proto, že by tam bylo mnoho lidí. Ale proto, že se změní spojení s Prahou. Vysokorychlostní trať, která má být dokončena v roce 2027, spojí Pardubice s Prahou za 32 minut. To je rychlejší než cesta z Berouna nebo Zličína. A to znamená, že Pardubice už není „město mimo“. Je to nový předměstí Prahy - jen s levnějšími byty.

Už dnes se v Pardubicích staví byty pro lidi, kteří pracují v Praze, ale nechtějí platit 100 000 korun za metr čtvereční. Ceny bytů tam v roce 2025 byly kolem 55 000 korun za metr. V lednu 2026 už jsou u 68 000. A to je růst o 24 % za jeden rok. Investoři, kteří koupili v Pardubicích před dvěma lety, už teď mají zisk 40 % - a to bez toho, aby se museli starat o pronájem. Poptávka je tak vysoká, že byty se prodávají ještě před dokončením.

Co se děje v Pardubicích, se může stát i jinde. Když se infrastruktura změní, změní se i to, co lidé považují za „přístupné“. A to je přesně to, co investoři hledají - místa, která se ještě nevyplatila, ale brzy se vyplatí.

Co se děje s rodinnými domy?

Když mluvíme o bytových domech, mluvíme o Praze a Pardubicích. Ale co domy mimo města? Tam je situace jiná. Většina rodinných domů v obcích, které nejsou na železnici nebo dálnici, zůstává na stejné ceně. Nebo dokonce klesá. Proč? Protože poptávka je jen u těch, kteří chtějí žít v přírodě - a těch je méně, než si lidé myslí.

Naopak, domy v obcích, které jsou do 20 minut od železnice nebo dálnice, začínají růst. Například v obcích jako Říčany, Kladno, nebo Třebíč se ceny domů zvedly o 5-8 % za poslední rok. Proč? Protože lidé, kteří dříve chtěli byt v Praze, teď hledají dům s dvorem, ale zároveň chtějí mít možnost jet do města za 15 minut. A to je nový trend - „předměstí s přírodou“.

Co brání růstu?

Není to cena. Není to úroková sazba. Není to nedostatek lidí. Největší brzda je administrativa. Povolovací řízení trvá 18-24 měsíců. To je dvojnásobek toho, co je v Německu nebo Rakousku. A to znamená, že i kdyby měli developeři peníze, pozemky a plány - nemohou začít stavět. A když nemůžou stavět, nemůžou odpovědět na poptávku.

Co to znamená pro vás? Pokud chcete investovat, nečekáte na „nejlepší místo“. Čekáte na místo, kde je poptávka vysoká a stavba pomalá. Protože tam, kde je poptávka vysoká a stavba pomalá, se ceny neustále zvedají. A to je ta pravá příležitost.

Kam investovat v roce 2026?

Neexistuje jediný správný odpověď. Ale existují jasná pravidla:

• Praha - pokud máte kapitál, kupte byt. Nejde o spekulaci, jde o to, že poptávka je věčná. Ceny se zvedají, i když se ekonomika zpomalí.
• Pardubice - největší růstový potenciál. Ceny jsou stále pod cenou Prahy, ale spojení je už skoro stejné. Investice zde má potenciál 20-30 % zisku za 3 roky.
• Obce s přímou železniční spojnicí - například Kladno, Beroun, Český Brod. Tam se ceny domů zvedají, protože lidé hledají klid, ale nechtějí být izolovaní.
• Města bez infrastruktury - jako Plzeň, Ostrava, Hradec Králové. Tyto města mají stabilní poptávku, ale nevypadají jako „příští hvězda“. Růst tam bude pomalejší.

Největší chyba, kterou lidé dělají, je čekat na „nejlepší čas“. Ale ve skutečnosti neexistuje žádný „nejlepší čas“. Existuje pouze „nejlepší místo“. A v roce 2026 je to místo, kde se poptávka setkává s pomalou výstavbou.

Co se bude dít za pět let?

Pokud se povolovací řízení zrychlí, začnou se stavět byty rychleji. A pak se změní pravidla hry. Když bude dostatek bytů, začne se soutěžit o kvalitu. O architekturu. O zelené plochy. O energii. Ale to bude až za pět let. Dnes ještě ne. Dnes je pravidlo jednoduché: Kde je poptávka, tam je růst. A kde je poptávka, tam se ceny zvedají - bez ohledu na to, jaký je stav.