Změna smlouvy před vkladem do katastru: Jak postupovat krok za krokem

Stává se, že kupní smlouva na nemovitost je podepsaná, peníze jsou připravené, a pak přijde dopis od katastrálního úřadu: „Návrh na vklad do katastru nemůžeme přijmout.“ Chyba není ve vaší hlavě - je v smlouvě. A nejhorší? Už jste v ní zaplatili zálohu, připravili se na přestěhování, a teď se celý proces zastavil. Nebojte se. Změna smlouvy před vkladem do katastru není katastrofa. Je to běžný krok, který každý rok projde tisíce lidí. A když ho uděláte správně, zabere to jen několik dní - ne měsíce.

Proč vůbec musíte měnit smlouvu?

Katastrální úřad nekontroluje, jestli jste si smlouvu líbili. Kontroluje, jestli je právně správná. A to znamená: všechny údaje musí být přesné, úplné a ověřené. Nejčastější chyby, které způsobují zamítnutí, jsou:

• Chybějící nebo nesprávné katastrální území (např. „Praha 4“ místo „Karlín“)
• Chybné parcelní číslo nebo číslo orientační
• Nepodepsané nebo neověřené podpisy
• Chyby v údajích o kupujícím nebo prodávajícím (např. špatné rodné číslo)
• Neúplný popis věcných břemen (např. nezaznamenané servitutum)

Podle dat ČÚZK z roku 2022 přibližně 8,7 % všech návrhů na vklad do katastru bylo zamítnuto kvůli těmto formálním chybám. To je zhruba 12 400 případů ročně. A většina z nich se dá vyřešit - jen pokud se necháte vyvést z klamu, že „to je jen drobnost“.

Kdy a jak dostanete výzvu k úpravě?

Nikdo vás neupozorní telefonem. Nezavolají vám ani nepošlou SMS. Všechno probíhá písemně - a to výlučně přes katastrální úřad. Když návrh na vklad podáte, úřad má 20 dní na to, aby zkontroloval dokumenty. Pokud najde chybu, pošle vám dopis s názvem „Vyrozumění o nedostatcích návrhu na vklad“.

V tomto dopise najdete:

• Konkrétní popis chyby (např. „Není uvedeno katastrální území“)
• Právní základ (článek 42 katastrálního zákona)
• Časovou lhůtu - obvykle 14 dní
• Informaci, že pokud návrh neodeberete, bude zamítnut

Neignorujte tento dopis. I když je to jen „formální chyba“, neodebrání návrhu znamená, že se celý proces zastaví. A potom musíte podat nový návrh - a to už s náklady na nové ověření, nové poplatky a čekací lhůty.

Krok za krokem: Jak změnit smlouvu a znovu podat?

Proces je jednoduchý, ale musíte dodržet pořadí. Nenechte se zmást - postupujte takto:

1. Stáhněte návrh na vklad. Než začnete něco měnit, musíte návrh z národního systému odebrat. To uděláte osobně u katastrálního úřadu nebo přes elektronickou schránku. Pokud nevíte, jak, zavolejte na úřad - řeknou vám, jak to udělat. Tento krok je nezbytný. Bez něj nemůžete podat nový návrh.
2. Upravte smlouvu. Vezměte původní smlouvu a opravte chybu. Pokud je chyba v popisu nemovitosti, zkontrolujte katastrální výpis (můžete si ho stáhnout zdarma na cuzk.cz). Pokud je chyba v podpisu, musí být všechny podpisy znovu ověřeny. Nezapomeňte: ověření můžete udělat u notáře, advokáta, na obecním úřadě nebo v CzechPointu.
3. Podepište novou smlouvu. Všechny strany musí podepsat novou verzi. Neznamená to, že musíte psát celou smlouvu znovu. Stačí vytvořit doplněk nebo opravenou verzi s označením „verze 2“ a datem. Důležité je, aby byla podepsaná a ověřená stejně jako původní.
4. Podajte nový návrh na vklad. S novou smlouvou, původním výpisem z katastru a dokladem o zaplacení poplatku (1 000 Kč za vklad) podáte nový návrh. Můžete to udělat osobně, elektronicky nebo poštou. Pokud používáte elektronickou schránku, proces bude rychlejší.

Nejrychlejší zkušenost, kterou jsem slyšel od klientů: celý proces - od dopisu až po přijetí nového návrhu - trval 10 dní. Nejdelší: 3 týdny, protože notář měl prázdniny. Záleží na vás, který z těchto scénářů se stane vaším.

Proč je lepší měnit smlouvu před vkladem, než po zamítnutí?

Možná si myslíte: „Proč nečekat, až to zamítnou, a pak to opravím?“ To je chyba.

Pokud návrh zamítnou a vy ho pak znovu podáte, katastrální úřad vás považuje za novou žádost. To znamená:

• Nová 20denní lhůta na kontrolu
• Nový poplatek (1 000 Kč)
• Větší riziko, že se do procesu zaplete někdo jiný - třeba exekutor, který zablokuje nemovitost
• Větší šance na další chybu - protože se člověk nervóznější, když už jednou selhal

Podle Realitních advokátů je změna před vkladem o 40 % levnější a o 30 % rychlejší než oprava po zamítnutí. A co je důležitější: zabraňujete tomu, aby se nemovitost ocitla v právní nejistotě. Pokud se v té době někdo pokusí o exekuci, můžete mít problémy s převodem vlastnictví.

Co můžete udělat předem, abyste se vyhnuli chybám?

Nejlepší řešení je nepřijít na chybu - ale předejít ji. Před podepsáním smlouvy proveďte katastrální předkontrolu:

• Získejte aktuální katastrální výpis z nemovitosti (stojí 100 Kč, stáhnete ho online za 5 minut)
• Porovnejte parcelní číslo, katastrální území a rozlohu s tím, co je ve smlouvě
• Zkontrolujte, jestli jsou všichni vlastníci uvedeni a jejich údaje správné
• Ujistěte se, že podpisy budou ověřeny před podáním návrhu

JUDr. Lucie Štěpánková z Realitních advokátů doporučuje: „Vždycky napište do smlouvy, kdy přechází nebezpečí na kupujícího. Pokud se vklad zdrží a vy už začnete rekonstruovat, můžete být v nezákonném stavu.“

Co se stane, když nesplníte lhůtu?

Pokud neodeberete návrh do 14 dní, katastrální úřad jej automaticky zamítne. To neznamená, že transakce je mrtvá. Znamená to, že musíte:

• Počkat, až úřad zamítnutí schválí (trvá 1-2 týdny)
• Připravit novou smlouvu
• Podat nový návrh - s novým poplatkem
• Čekat dalších 20 dní na kontrolu

Celkově to může trvat 6-8 týdnů. A v tom čase může dojít k dalším komplikacím: prodávající může změnit názor, kupující může ztratit úvěr, nebo se může objevit exekuce.

Co se mění v budoucnu?

Dobrá zpráva: proces se zjednodušuje. Od roku 2025 bude 95 % všech návrhů podáváno elektronicky. To znamená:

• Chyby budou detekovány hned při odeslání - ne až po 20 dnech
• Budete okamžitě vědět, co je špatně
• Možnost opravit smlouvu online - bez nutnosti jít na úřad

Rozhodnutí Vrchního soudu z roku 2018 (č.j. 4Co 180/2018-78) už umožňuje přijmout vklad i bez uvedení katastrálního území, pokud je nemovitost jednoznačně identifikovatelná jinak. To znamená, že drobné chyby už nevedou k automatickému zamítnutí.

Co dělat, když vám to nejde?

Někdy je problém v komunikaci. Katastrální úřad někdy neodpovídá, nebo odpovídá nejasně. Pokud:

• Nezískáte odpověď do 14 dní
• Nejste si jistí, co je chybou
• Chcete mít jistotu, že smlouva bude přijata

Zavolejte na Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK) nebo kontaktujte advokáta specializujícího se na katastrální právo. Není to drahé - několik set korun za konzultaci vás může ušetřit tisíce a měsíce čekání.

Nezapomeňte: každá smlouva je jako klíč k domu. A když klíč není správně vyřezaný, dům se neotevře. Nechte si to říct někým, kdo to už prošel - a udělejte to správně poprvé.

• lis, 14 2025
• Stepan Prucha
• 0
• Trvalý odkaz

• Štítky:
• změna smlouvy
• katastr nemovitostí
• vklad do katastru
• kupní smlouva
• katastrální úřad

Napsal Stepan Prucha

• 

  Vše od autora: Stepan Prucha