Výpočet základu daně při prodeji nemovitosti: Jak spočítat zisk v roce 2025

Prodáváte byt nebo dům a nevíte, kolik daně budete muset zaplatit? Mnoho lidí si myslí, že daň se počítá z celé prodejní ceny. To je nejčastější chyba. Ve skutečnosti platíte daň jen z zisku - tedy rozdílu mezi tím, co jste za nemovitost zaplatili, a tím, co jste za ní dostali. A v roce 2025 se změnila i hranice, kdy se začíná platit vyšší sazba. Zjednodušeně: pokud zisk nepřesáhne 1 676 052 Kč, platíte 15 %. Pokud přesáhne, zaplatíte 15 % na první část a 23 % na přebytek.

Co se počítá jako základ daně?

Základ daně je vždy rozdíl mezi prodejní cenou a všemi prokazatelnými náklady. Nejde jen o kupní cenu. Můžete do výpočtu zahrnout:

pořizovací cenu nemovitosti (kupní cena, hodnota při dědění nebo daru)
náklady na rekonstrukci, opravy nebo technické zhodnocení (např. výměna oken, kotle, izolace, úprava koupelny)
náklady na znalecký posudek
poplatky za realitní kancelář
notářské poplatky a náklady na registraci v rejstříku nemovitostí
úroky z hypotéky, pokud byly spláceny během doby vlastnictví

Všechny tyto výdaje musíte prokázat dokumenty. To znamená faktury, účtenky, smlouvy, bankovní převody. Bez toho je to jako kdybyste je nikdy neudělali. Finanční správa požaduje, abyste tyto dokumenty uchovávali po dobu 10 let od data podání daňového přiznání. Pokud se rozhodnete něco zapomenout, můžete se dostat do problémů - až do výměny daně.

Co se nesmí započítat?

Tady je kde se mnoho lidí ztratí. Ne každá výdaj, který jste měli během vlastnictví, se počítá jako daňový výdaj. Například:

náklady na běžné údržby - barva na zdi, výměna žárovky, čištění koberců
účty za energii, vodu, poplatky za bydlení
náklady na bydlení v jiné nemovitosti během vlastnictví
pojištění nemovitosti
daň z nemovitosti (nebo daň z pozemku)

Tyto výdaje jsou považovány za běžné náklady vlastnictví. Nezvyšují hodnotu nemovitosti - jen udržují její stav. A to není to, co daňový zákon chce uznat. V roce 2023 bylo 23,4 % daňových přiznání vráceno právě kvůli tomu, že lidé započítali něco, co se nesmí. Nezapomeňte: prokazatelnost je klíč.

Daňové sazby v roce 2025

Od 1. ledna 2025 platí nová hranice pro progresivní zdanění. Základní sazba 15 % se vztahuje na zisk do 1 676 052 Kč. Tato částka je vypočítaná jako 36násobek průměrné mzdy v ČR za rok 2025, která je 46 557 Kč. Pokud váš zisk přesáhne tuto hranici, pak:

prvních 1 676 052 Kč se daňuje 15 %
zbytek se daňuje 23 %

Příklad: prodáte dům za 6 500 000 Kč, koupili jste ho za 3 200 000 Kč. Rekonstrukce stála 45 000 Kč, realitce jste dali 30 000 Kč. Základ daně je tedy:

6 500 000 - (3 200 000 + 45 000 + 30 000) = 3 225 000 Kč

Tedy:

1 676 052 Kč × 15 % = 251 408 Kč
(3 225 000 - 1 676 052) = 1 548 948 Kč × 23 % = 356 258 Kč
Celkem daň: 251 408 + 356 258 = 607 666 Kč

Uvědomte si: to je přesně 18,8 % z celkového zisku. Mnoho lidí si myslí, že 23 % je „příliš vysoké“. Ale to platí jen na tu část, která přesahuje hranici. Většina prodávajících - 68,7 % v roce 2023 - zůstává pod touto hranicí a platí jen 15 %.

Stupňovitá domovní schodiště ukazující daňové sazby 15 % a 23 % s doklady nákladů.

Kdy se daň neplatí?

Nemusíte platit daň vůbec, pokud splňujete jednu z těchto podmínek:

nemovitost jste vlastnili alespoň 5 let (10 let, pokud jste ji koupili od 1. ledna 2021)
v nemovitosti jste byli trvale bydlit minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem
výtěžek z prodeje jste využili na vlastní bydlení - např. na výstavbu nebo koupi nového bytu

V roce 2023 využilo osvobození od daně 58,7 % prodávajících. To je výrazný nárůst o 7,2 % oproti roce 2020. Ale v roce 2025 se očekává pokles na 54,3 %, protože ceny nemovitostí rostou a lidé prodávají dříve. Pokud jste vlastnili byt 4 roky a prodáváte ho, daň platíte. Pokud jste v něm bydlili 2 roky a prodáváte ho, daň platíte. Ale pokud jste ho koupili před 6 lety a v něm bydlíte, daň neplatíte. Jednoduché.

Co dělat s daňovým přiznáním?

Daňové přiznání k dani z příjmů (formulář 39) musíte podat do 1. dubna následujícího roku po prodeji. Pokud podáváte elektronicky, máte do 2. května. Pokud máte daňového zástupce, máte do 1. července. Nezpožďujte. Příliš často lidé čekají až do poslední chvíle a pak se ztrácejí v dokumentech.

Nejlepší způsob, jak se vyhnout chybám, je použít software jako TaxExpert 2025. Jeho nová verze (12.4.1) má speciální modul pro výpočet daně z prodeje nemovitosti. Stačí zadat kupní cenu, prodejní cenu, náklady a program vám vypočítá základ daně, sazbu a konečnou výši daně. A navíc vám vygeneruje všechny potřebné přílohy. V roce 2023 trvalo průměrně 17,3 hodiny vyplnění přiznání. S softwarem to trvá 2-3 hodiny.

Osoba používá daňový software s ikonami deductible nákladů a vyloučených výdajů.

Co se změní v roce 2026?

Ministerstvo financí plánuje v roce 2026 zvýšit hranici pro progresivní zdanění na 1 820 000 Kč. To odpovídá 36násobku odhadované průměrné mzdy 50 556 Kč. Důvod? Inflace a růst cen nemovitostí. Pokud by se hranice nezvyšovala, stále více lidí by padalo do vyšší sazby - a to i když jejich reálný zisk nerostl. To by byla tzv. daňová past. Zatím se to nestalo, ale v roce 2027 by mohlo postihnout 12,4 % prodávajících. Zavedení indexace hranice podle inflace je tedy logický krok.

Praktický příklad: byt v Jihlavě

Představte si, že jste v Jihlavě koupili byt v roce 2020 za 2 800 000 Kč. V roce 2025 jej prodáváte za 4 200 000 Kč. Během vlastnictví jste provedli rekonstrukci koupelny za 180 000 Kč, vyměnili jste oken za 120 000 Kč, zaplatili jste realitce 25 000 Kč a notáři 15 000 Kč.

Základ daně:

4 200 000 - (2 800 000 + 180 000 + 120 000 + 25 000 + 15 000) = 1 060 000 Kč

Toto je pod hranicí 1 676 052 Kč. Daň: 1 060 000 × 15 % = 159 000 Kč.

Bez rekonstrukce by byl zisk 1 360 000 Kč - stále pod hranicí. Daň by byla 204 000 Kč. Rekonstrukce vám tedy ušetřila 45 000 Kč daně. To je výrazná částka. A to jste jen zlepšili byt - ne vybudovali nový.

Co dělat, když jste si nejste jistí?

Není potřeba být daňovým expertem. Ale je potřeba být opatrný. Pokud máte pochybnosti:

sežeňte všechny faktury a účtenky
zkontrolujte, zda jste v nemovitosti bydlili 2 roky
zjistěte, jak dlouho ji vlastníte
nechte si vypočítat základ daně v TaxExpertu
nebo si najměte daňového poradce na jednu hodinu - stojí 1 500-2 500 Kč, ale může ušetřit desítky tisíc

Největší chyba není započítat náklady. Největší chyba je neřešit to vůbec. Většina lidí neví, že může snížit daň o stovky tisíc. A to jen proto, že nevěděli, co se dá započítat. Nechte si to vysvětlit. Nečekajte, až vás zkontrolují.

Napsal Jaroslav Kotačka

Vše od autora: Jaroslav Kotačka

Napsat komentář

Jméno *

Email *

Webová stránka

Předmět *