Sazba daně z prodeje nemovitosti: 15 % nebo 23 % v praxi - jak to funguje v roce 2025

Prodáváte byt nebo dům? Myslíte si, že zaplatíte jen 15 % daně z vašeho zisku? To je častá chyba. V roce 2025 se v České republice daň z prodeje nemovitosti počítá jinak, než si většina lidí myslí. Nejde jen o rozdíl mezi cenou, kterou jste zaplatili, a cenou, za kterou jste prodali. Důležitá je i vaše celková příjmová situace. A pokud přesáhnete jistou hranici, vaše daň skočí z 15 % na 23 %. A to je rozdíl, který může stát tisíce korun.

Co se vlastně daňuje?

Nezdaňuje se celá prodejní cena. Daň se počítá jen z zisku. To je rozdíl mezi tím, za co jste nemovitost koupili, a tím, za co jste ji prodali. K tomu přičítáte všechny prokazatelné náklady, které jste do nemovitosti investovali. To znamená:

• původní nákupní cenu (s dokladem)
• náklady na rekonstrukce, opravy, přestavby (jen pokud máte faktury s DIČ)
• notářské poplatky
• provize realitního makléře
• náklady na vyhodnocení nemovitosti nebo soudní výdaje spojené s prodejem

Nikdy nezapomeňte: pokud jste provedli rekonstrukci za 200 000 Kč, ale nemáte fakturu, nezapočítá se to. A to je nejčastější chyba. Podle odborníků 65 % lidí neuplatňuje všechny možné náklady - a to je průměrně 37 000 Kč navíc na daň.

15 % nebo 23 % - jak se to rozhoduje?

Pro rok 2025 je hranice mezi 15 % a 23 % sazbou stanovena na 1 676 052 Kč. Toto číslo není náhodné. Je to 36násobek průměrné mzdy v Česku, kterou vypočítává Ministerstvo financí každý rok. Ale tady je důležitý háček: nejde o zisk z prodeje nemovitosti samotné. Jde o celkový příjem z daného roku.

Představte si, že jste v roce 2025 vydělali 600 000 Kč z práce a prodali jste byt s čistým ziskem 1 300 000 Kč. Celkový příjem: 1 900 000 Kč. Hranice je 1 676 052 Kč. To znamená, že prvních 1 676 052 Kč se daňuje 15 %, ale zbytek - tedy 223 948 Kč - se daňuje 23 %.

Pokud byste ale měli základní mzdu 800 000 Kč a zisk z prodeje 1 000 000 Kč, celkem máte 1 800 000 Kč. Tady už je přesah 123 948 Kč, který je zdaněn 23 %. A to je ten moment, kdy se lidé diví, proč jim daň přišla tak vysoká.

Praktický příklad - jak to vypadá v číslech

Představme si tři reálné scénáře:

1. Prodej bytu s nízkým ziskem: Koupil jste byt za 2 miliony Kč, prodali jste ho za 2,6 milionu Kč. Náklady na opravy: 150 000 Kč. Zisk: 2 600 000 - 2 000 000 - 150 000 = 450 000 Kč. Váš roční příjem z práce: 400 000 Kč. Celkový příjem: 850 000 Kč. To je pod hranicí. Daň: 450 000 × 15 % = 67 500 Kč.
2. Prodej s překročením hranice: Koupil jste dům za 3,2 milionu Kč, prodali jste ho za 5,5 milionu Kč. Náklady: 300 000 Kč. Zisk: 2 000 000 Kč. Rokový příjem z práce: 700 000 Kč. Celkový příjem: 2 700 000 Kč. Prvních 1 676 052 Kč: 15 % = 251 408 Kč. Zbytek: 2 700 000 - 1 676 052 = 1 023 948 Kč. Z toho 23 % = 235 508 Kč. Celkem daň: 486 916 Kč.
3. Prodej více nemovitostí v jednom roce: Prodáte dva byty. První zisk: 900 000 Kč, druhý zisk: 1 100 000 Kč. Celkový zisk: 2 000 000 Kč. Bez příjmu z práce. Celkový příjem: 2 000 000 Kč. Prvních 1 676 052 Kč: 15 % = 251 408 Kč. Zbytek: 323 948 Kč × 23 % = 74 508 Kč. Celkem: 325 916 Kč.

Ve druhém případě jste zaplatili téměř 500 000 Kč daně. V prvním jen 67 500 Kč. Rozdíl je v tom, že jste překročili hranici - a to i přes to, že vaše ziskovost byla stejná jako u někoho, kdo nepracuje. To je systém, který mnohé překvapí.

Co se děje v praxi? Reálné příběhy

Na fórech se objevují stovky příběhů. Uživatel "PetrCZ" na Bazos.cz prodal byt za 3,8 milionu Kč, který koupil za 2,4 milionu. S dokumentovanými opravami za 180 000 Kč měl zisk 1 220 000 Kč. Daň: 183 000 Kč. Kdyby nechal ty opravy bez dokladů, zaplatil by o 27 600 Kč více.

Naopak uživatel "Nedaňák" na Redditu prodal dům za 6 milionů Kč, koupil ho za 3,5 milionu. Zisk: 2,5 milionu. Měl mzdu 700 000 Kč. Celkem 3,2 milionu příjmu. Předpokládal, že zaplatí 23 % z 2,5 milionu - tedy 575 000 Kč. Ale vlastně zaplatil 485 000 Kč. Proč? Protože 1 676 052 Kč bylo zdaněno 15 %, zbytek 23 %. A on si myslel, že se počítá jen zisk z nemovitosti. Neuvědomil si, že jeho mzda se sčítá.

Podle průzkumu společnosti Hypox 78 % lidí, kteří prodávají nemovitost poprvé, podceňuje svou daňovou povinnost o průměrně 19,5 %. To je téměř pět tisíc korun na každých 100 000 Kč zisku.

Co musíte mít připravené?

Daňové přiznání podáváte do 1. dubna následujícího roku. Pokud ho podáte elektronicky přes EET, máte do 2. května. Ale to není všechno.

• Připojte přílohu B k daňovému přiznání - tam uvádíte všechny náklady spojené s prodejem.
• Všechny faktury musí mít DIČ prodávající osoby. Cashové platby bez dokladů se nezapočítávají.
• Uchovávejte všechny doklady minimálně 10 let. Finanční úřad může provést kontrolu až 5 let zpětně.
• Pokud podvodně skryjete příjem, hrozí pokuta až 30 % z nedoplatku a úroky 14 % ročně.

Podle NEMOVITOSTNIvykup.cz 43 % lidí neví, že mohou započítat notářské poplatky a provize makléře jako výdaje. To je ztráta, kterou lze snadno vyřešit - stačí se zeptat daňového poradce.

Co se mění v roce 2026?

Pro rok 2025 je hranice pevně stanovena. Ministerstvo financí potvrdilo, že do konce volebního období 2021-2025 nebudou žádné změny. Ale většina odborníků předpokládá, že v roce 2026 se hranice zvýší na cca 1 785 000 Kč - podle růstu mezd. To by mělo znamenat, že o něco méně lidí bude padat do 23 % sazby.

Na druhou stranu - ceny nemovitostí rostou. V roce 2024 průměrný zisk z prodeje bytu dosáhl 1 420 000 Kč. A 28 % prodávajících bytů překročilo hranici 23 % sazby. V roce 2025 se očekává, že 42 % transakcí bude přesahovat prahovou hodnotu. To znamená, že i když se hranice zvýší, většina lidí bude stále vysokou sazbou zdaněna - protože ceny rostou rychleji než mzdy.

Opakující se návrhy na jednotnou sazbu 19 % zatím nebyly přijaty. Zájemci o zjednodušení systému říkají, že dvojité sazby jsou zmatené. Zastánci současného systému ale upozorňují, že progresivita chrání malé vlastníky, kteří prodávají kvůli rodinným důvodům - a ne kvůli spekulaci.

Kdo to vlastně platí?

Právnické osoby platí fixní 21 % na celý zisk. Nezáleží na výši. Fyzické osoby se však dostávají do systému, který se mění podle celkového příjmu. To znamená, že pokud jste zaměstnaný a prodáváte nemovitost, vaše daňová zátěž je výrazně vyšší než u freelanceru, který má stejný zisk, ale žádný jiný příjem.

Na rozdíl od Německa, kde se po 10 letech držení nemovitosti daň zruší, nebo Slovenska, kde je jednotná sazba 14 %, Česko má systém, který je jednodušší než USA, ale méně přizpůsobený individuálním okolnostem.

Co dělat, abyste nezaplatili navíc?

• Uchovávejte všechny faktury - i ty, které vypadají malé. Koupili jste nové okna? Faktura. Změnili jste koupelnu? Faktura. Nezůstávejte u paměti.
• Nezapomeňte na náklady na prodej - notář, makléř, soudní poplatky - všechno se započítá.
• Nezaměňujte zisk s příjmem - vaše mzda se sčítá s příjmem z prodeje. To je ten klíč.
• Podávejte přiznání včas - i když je to zbytečné, nečekáte na poslední den. Více než 10 % lidí přišlo o slevy kvůli zpoždění.
• Zvažte poradce - pokud máte zisk nad 1 milionem Kč, investice do daňového poradce se vyplatí. Většinou ušetříte více, než stojí jeho honorář.

Daň z prodeje nemovitosti není jen číslo. Je to systém, který se mění podle vašeho života. A pokud ho necháte na náhodě, zaplatíte víc, než potřebujete. Znát pravidla není dost. Musíte je používat správně.